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Bauherren-Modell oder Vorsorgewohnung kaufen?
Sie wollen Ihr Geld in Immobilien anlegen? Wissen aber nicht genau, welches Immobileninvestment Sie wählen sollen: ein Bauherrenmodell oder besser eine Vorsorgewohnung kaufen?
Steuervorteile: Bauherren-Modell oder Vorsorgewohnung kaufen?
Im Bereich der Vermietung und Verpachtung können Steuervorteile im Wege der Teilabsetzungen erzielt werden, sofern mit diesen Vorteilen nicht (explizit) geworben wird. Bauherrenmodelle bzw. Vorsorgemodelle sind daher idR nicht vom steuerlichen Verlustausgleichsverbot betroffen (§ 2 Absatz 2a EStG 1988). Beim Vergleich der Renditen mit und ohne Steuer ist auf die gesamte zu erwartende Nutzungsdauer der Liegenschaft abzustellen. Bauherrenmodelle sind auch von der Wartetastenverlust-Regelung des § 23a EStG für kapitalistische Mitunternehmer nicht betroffen, allerdings ist die gängige Verwaltungspraxis und Judikatur für vermögensverwaltende KGs zu beachten.
Die Teilabsetzung für Herstellungsaufwand ist möglich bei
- Aufwendungen im Sinne des Denkmalschutzes,
- Verbesserungen gemäß §§ 3 bis 5 MRG, und
- bestimmten Sanierungskosten im Rahmen einer Förderungszusage (Förderung nach dem Wohnhaussanierungsgesetz, dem Startwohnungsgesetz oder entsprechend den landesgesetzlichen Vorschriften). Unter bestimmten Voraussetzungen ist auch der Abbruch mit anschließender Neuerrichtung umfasst.
Ab wann rechnet sich ein Investment: Bauherren-Modell oder Vorsorgewohnung?
Nicht nur die Form der Bauherrenmodelle im schlichten Miteigentum bzw. einer Kommanditgesellschaft, sondern auch die Anlage von Vermögen im Rahmen von Wohnungseigentum wird dem Vorsorgegedanken gerecht. Langfristig erzielbare Überschüsse aus der Vermietung können einen wesentlichen Beitrag zur privaten Altersvorsorge darstellen.
Auch bei beabsichtigter oder sofortiger Begründung von Wohnungseigentum können anfängliche Verluste aus einer Immobilie unter gewissen Voraussetzungen (Liebhaberei) steuerlich genutzt werden.
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Gestaltung der Miteigentums- und KG-Verträge
Schließlich ist auch der Gestaltung der Miteigentums- und KG-Verträge besonderes Augenmerk zu schenken: Wenn die Anleger keine ausreichenden Mitspracherechte haben, kann nicht ausgeschlossen werden, dass das AIFMG (Alternatives Investmentfonds Manager Gesetz) anzuwenden ist. Dies würde – neben aufsichtsrechtlichen Besonderheiten – uU zum Verlust sämtlicher ertragsteuerlicher Vorteile führen.
Wie folgende Eckpunkte von „großem“ und „kleinem“ Bauherrn zeigen, bietet die Investition in Immobilien mit Vermietungsabsicht auch die Möglichkeit des Vorsteuerabzuges aus den Baukosten. Voraussetzung ist, dass die Einkunftsquelle vom Finanzamt akzeptiert wird und eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung erfolgt.
2. Großer Bauherr
Die Voraussetzungen
- Kein einheitliches Vertragsgeflecht (Verträge über Liegenschaftskauf und Baumaßnahmen bilden keine wirtschaftliche Einheit);
- Herstellerinitiative beim Bauinteressenten (Einfluss bei Planung);
- Herstellerrisiko trägt der Bauinteressent (finanzielles Risiko – Vereinbarung eines Fixpreises ist idR schädlich).
Die steuerlichen Folgen
- Vorsteuerabzug für Baukosten bei steuerpflichtiger Vermietung;
- Grunderwerbsteuer nur von den Anschaffungskosten (evtl. inklusive Umsatzsteuer) der Liegenschaft;
- Die Inanspruchnahme der Befreiung von der Immobilienertragsteuer für selbst hergestellte Gebäude ist nicht relevant, da diese dahingehend eingeschränkt ist, dass die Einkünfteerzielung für die Befreiung schädlich ist.
- Beschleunigte Absetzung von Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen auf 15 Jahre;
- Sofortabsetzung der nicht mit der Errichtung des Gebäudes in Zusammenhang stehenden Nebenkosten (zB Konzeptions- und Beratungskosten) sowie Finanzierungskosten. Diesbezüglich ist allerdings auf die zunehmend kritischer werdende Judikatur hinzuweisen.
3. Kleines Bauherrenmodell
Die Voraussetzungen
- Aufschlüsselung der Leistungen der ausführenden Unternehmen im Rahmen der Schlussrechnung;
- Keine uneingeschränkte Fix- oder Höchstpreisgarantie (der Steuerpflichtige muss für Mehrkosten durch Sonderwünsche oder behördliche Auflagen aufkommen);
- Beginn der Baumaßnahmen (erster Spatenstich) nach Anschaffung der Liegenschaft.
Die steuerlichen Folgen
- Beschleunigte Absetzung von Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen (siehe oben);
- Vorsteuerabzug ist gegeben, sofern eine steuerpflichtige Vermietung erfolgt;
- Mit der Herstellung bzw. Sanierung unmittelbar verbundene Nebenkosten sind bis zu einem Ausmaß von 25 % den Instandsetzungs- und Herstellungsaufwendungen zuzuordnen (Verteilung über 15 Jahre), darüberhinausgehende Aufwendungen sind den Anschaffungskosten zuzurechnen (Verteilung über 50 bzw. 67 Jahre);
- Grunderwerbsteuer von Anschaffungskosten (inkl. Umsatzsteuer bei Option zur Steuerpflicht des Verkäufers) zuzüglich Herstellungsaufwendungen (brutto inklusive Umsatzsteuer);
- Sofortabsetzung der nicht mit der Errichtung des Gebäudes in Zusammenhang stehenden Nebenkosten ist nach der Judikatur eingeschränkt; Ausnahme zB Finanzierungskosten.
Die Unterscheidung in großen und kleinen Bauherren wird trotz Vorliegens der Bauherren-VO von der Judikatur abgelehnt und vielmehr die Sofortabsetzung von Aufwendungen davon abhängig gemacht, dass diese nicht mit den Anschaffungs- oder Herstellungskosten in Zusammenhang stehen.
Diese Informationen wurden im aktuellen 1×1 der Immobilienbesteuerung von TPA veröffentlicht. Sie können die Broschüre kostenlos per PDF oder per Post online bestellen.
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