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Kleinunternehmerregelung für die Vermietung durch ausländische Vermieter. Ein neues Geschäftsmodell in Österreich?
Seit dem 1. Januar 2025 ist in Österreich die neue Kleinunternehmerregelung in Kraft getreten, die auch für ausländische Vermieter von Bedeutung ist. Diese Regelung ermöglicht auch kleinen ausländischen Vermietern, zwischen der unechten Steuerbefreiung für Kleinunternehmer oder der Option zur Steuerpflicht mit einem Vorsteuerabzug zu wählen.
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Bisherige Kleinunternehmerregelung
Bislang konnten nur in Österreich ansässige Vermieter die Kleinunternehmerregelung nutzen, sofern ihre Umsätze EUR 35.000 nicht überschritten haben. Verwehrt war diese Regelung Personen, die in Österreich Vermietungsumsätze erzielten und ihren Wohnsitz im Ausland haben.
Liebhaberei
Lag daher keine Liebhaberei aufgrund einer sog. „kleinen Vermietung“ vor, war der Umsatz eines ausländischen Vermieters – unabhängig von der Höhe der Umsätze – für eine vermietete Wohnung steuerbar und in der Regel auch steuerpflichtig.
Neue Kleinunternehmerregelung
Seit 2025 gilt die Kleinunternehmerregelung auch auf ausländische Unternehmer, die in Österreich Vermietungstätigkeiten ausüben. Voraussetzung ist, dass der nationale Schwellenwert von EUR 55.000 in Österreich und der EU-weite Schwellenwert von EUR 100.000 nicht überschritten werden.
Administrative Hürden der neuen Kleinunternehmerregelung
Ausländische Unternehmer müssen sich in ihrem Sitzstaat als Kleinunternehmer registrieren lassen und erhalten von der Finanzverwaltung eine Kleinunternehmer-UID.Nr. mit dem Suffix -x. Wenn ein ausländischer Vermieter neben den Vermietungseinkünften nur ein Dienstverhältnis hat, ist das Finanzamt seines Wohnsitzstaates für die Vergabe der UID-Nr. zuständig. Der Unternehmer muss auch angeben, für welches Land er die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen will.
Keine Fristen für Umstellung
Ausländische Kleinunternehmer müssen in Österreich keine Fristen beachten, weil ihnen die Inanspruchnahme der Kleinunternehmerregelung mangels gesetzlicher Möglichkeit bisher verwehrt war.
Meldung der Umsätze
Ausländische Kleinunternehmer müssen vierteljährlich die Umsätze pro Land melden, für das sie die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nehmen. Gleichzeitig steht ihnen kein Vorsteuerabzug zu.
TPA Tipp
In Zukunft kann jeder Vermieter aus dem Binnenmarkt als Kleinunternehmer eine Wohnung in Österreich steuerfrei vermieten, sofern die Umsätze in Österreich unter EUR 55.000 und im Binnenmarkt unter EUR 100.000 liegen.
Es empfiehlt sich die Prüfung von Bestandsverträgen dahingehend, ob eine Bruttomiete vereinbart wurde und allenfalls die Umsatzsteuerersparnis vom Vermieter vereinnahmt werden kann.
Bei der (Neu-)Anschaffung vorsteuerabzugsberechtigter Wohnungen sollte man sich sehr gut überlegen, ob man die Kleinunternehmerregelung in Anspruch nimmt, da der Vorsteuerabzug für viele Vorleistungen iHv 20 % sofort zusteht und später nur der ermäßigte Steuersatz für Vermietungsumsätze für Wohnzwecke anzuwenden ist. Beim Übergang auf die steuerbefreite Vermietung sind allenfalls Vorsteuerkorrekturen, zB aus der Anschaffung, vorzunehmen.
Vor allem bei Objekten, welche ohne Vorsteuerabzug erworben wurden und wo in den Bestandsverträgen eine Bruttomiete vereinbart wurde, kann die Neuregelung dazu führen, dass dem Vermieter effektiv 10% höhere Mietentgelte verbleiben.
Sonderstellung
Österreich hat sich im Rahmen der Beitrittsverhandlungen zum Binnenmarkt vor 30 Jahren eine Sonderstellung gesichert, die für legale steuerliche Vorteile genutzt werden kann bzw. wird dadurch das Wohnbedürfnis volkswirtschaftlich gestützt, indem die 20%-ige Vorsteuer geltend gemacht werden kann, die Vermietungsumsätze aber nur mit 10% besteuert werden.
Fazit
Die geplante Ausweitung der Kleinunternehmerregelung auf ausländische Unternehmer ist ein wichtiger Schritt zur Abschaffung von Wettbewerbsverzerrungen und zur Vereinfachung der Verwaltung. Unternehmer sollten jedoch die jeweiligen nationalen und EU-weiten Schwellenwerte im Auge behalten, um von dieser Regelung profitieren zu können.
