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Die Hausmeisterwohnung in der ImmoESt
Ermittlung der ImmoESt
Bei der Berechnung der Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen gemäß § 30 EStG ist der Veräußerungserlös aus der Veräußerung von im Miteigentum stehenden Liegenschaften grundsätzlich auf die Miteigentümer ihrem Anteil entsprechend aufzuteilen. Im Zuge der Selbstberechnung durch den Parteienvertreter ist bei der Ermittlung der Immobilienertragsteuer (ImmoESt) für jeden Miteigentümer individuell zu beurteilen, ob der abgetretene Anteil Alt- oder Neuvermögen darstellt. Die ImmoESt ist entsprechend zu berechnen.
Mit der Entrichtung der selbstberechneten ImmoESt gilt die Einkommensteuer für Einkünfte aus privaten Grundstücksveräußerungen als abgegolten. Je mehr Miteigentümer eine Liegenschaft hat, desto aufwändiger gestaltet sich somit die Ermittlung der ImmoESt aufgrund der Anzahl der Veräußerungsvorgänge.
Erleichterung bei der Selbstberechnung der ImmoESt
Um den Aufwand bei der Selbstberechnung der ImmoESt auf ein vertretbares Ausmaß zu reduzieren, sieht § 30b Abs 6 EStG bei Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) folgende Möglichkeit einer pauschalen Ermittlung bei der Selbstberechnung vor.
Werden allgemeine Teile einer Liegenschaft (iSd § 2 Abs 4 WEG) durch die Wohnungseigentümer veräußert (zB die Hausmeisterwohnung, die bisher als Allgemeinfläche im Eigentum aller Wohnungseigentümer stand), um an diesen Teilen Wohnungseigentum zu begründen, kann für die Berechnung der ImmoESt sämtlicher Wohnungseigentümer der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den mit 40 % des Veräußerungserlöses anzusetzenden Anschaffungskosten als Bemessungsgrundlage zur Ermittlung der ImmoESt angesetzt werden. Bei Anwendung des besonderen Steuersatzes von 30 % auf die Bemessungsgrundlage beträgt der effektive Steuersatz daher 18 % vom Veräußerungserlös.
Pauschalierung der ImmoESt
Voraussetzung für die Pauschalierung nach § 30b Abs 6 EStG ist die Abtretung durch sämtliche Wohnungseigentümer, wobei dies mehr als fünf sein müssen. Weiters darf der Veräußerungserlös EUR 150.000,00 nicht übersteigen. Die berechnete ImmoESt wird jedem Wohnungseigentümer entsprechend seinem Anteil an der Liegenschaft zugerechnet. Die pauschal ermittelte ImmoESt wird vom Parteienvertreter im Namen und auf Rechnung der einzelnen Wohnungseigentümer auf das Abgabenkonto der Wohnungseigentümergemeinschaft abgeführt.
Weitere Punkte zur Bestimmung der ImmoESt
Wenn Sie die ImmoEst selbst berechnen wollen, können auch die folgenden Punkte wichtig sein:
- Zudem hat der Parteienvertreter dem für den jeweiligen Wohnungseigentümer zuständigen Finanzamt die Höhe seines ImmoESt-Anteiles und die Anwendung der Pauschalierung gemäß § 30b Abs 6 EStG mitzuteilen.
- Die Veranlagungsoption des § 30b Abs 3 sowie die Regelbesteuerungsoption des § 30a Abs 2 EStG stehen (für jeden Wohnungseigentümer separat) auch bei Anwendung der pauschalen Berechnung weiterhin offen.
- Wird die ImmoESt nicht mittels Selbstberechnung ermittelt, haben die einzelnen Wohnungseigentümer als Veräußerer in ihrer Steuererklärung sowie bei Leistung der in diesem Fall notwendigen besonderen Vorauszahlung nach § 30b Abs 4 EStG den Veräußerungserlös abzüglich der tatsächlichen Anschaffungskosten anzusetzen.
- Aufgrund der Mitteilung des Parteienvertreters an das Finanzamt hat jeder Wohnungseigentümer die Möglichkeit, seinen pauschal ermittelten ImmoEst-Anteil abzufragen und allenfalls eine der Optionen in Anspruch zu nehmen. In bestimmten Konstellationen kann die Entscheidung für eine dieser Optionen durchaus von Vorteil sein.
- Ausgehend von folgendem Sachverhalt ergeben sich unterschiedliche steuerliche Folgen der Inanspruchnahme der Vereinfachungsregelung oder einer der Optionen: 10 Wohnungseigentümer, die zu gleichen Teilen an der Wohnungseigentümergemeinschaft beteiligt sind, erzielen aus der Veräußerung der zu den Allgemeinflächen zählenden Hausmeisterwohnung einen Erlös von insgesamt EUR 100.000,00.
Ausübung der Veranlagungsoption bei Altvermögen
Liegt Altvermögen (Anschaffung vor dem 31.3.2002) vor, wird es sinnvoll sein, die Veranlagungsoption gemäß § 30b Abs 3 EStG auszuüben und die ImmoESt gemäß § 30 Abs 4 EStG pauschal zu ermitteln. In diesem Fall unterliegt der Unterschiedsbetrag zwischen dem Veräußerungserlös und den mit 86 % des Veräußerungserlöses anzusetzenden Anschaffungskosten der Besteuerung mit dem besonderen Steuersatz von 30 %. Es ergibt sich also folgende Steuerbelastung (effektiver Steuersatz 4,2 %):
Veräußerungserlös | 100.000,00 |
abzüglich 86 % pauschale Anschaffungskosten | -86.000,00 |
Einkünfte aus Grundstücksverkauf | 14.000,00 |
besonderer Steuersatz 30 % (§ 30a EStG) | 4.200,00 |
1/10-Anteil je Eigentümer | 420,00 |
Ausübung der Veranlagungsoption bei Neuvermögen
Wurde die Eigentumswohnung durch den jeweiligen Eigentümer nach dem 30.3.2002 angeschafft, handelt es sich um Neuvermögen. Die Einkünfte aus dem Verkauf der Hausmeisterwohnung ergeben sich aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungskosten (Regeleinkünfteermittlung).
Hinsichtlich der Anschaffungskosten für die Hausmeisterwohnung auf Ebene des einzelnen Wohnungseigentümers stellt sich die Frage, ob solche Anschaffungskosten überhaupt ermittelbar sind. Beim Kauf seiner Eigentumswohnung durch den einzelnen Wohnungseigentümer wird im Regelfall im Kaufpreis kein separater Anteil für den Kauf der allgemeinen Flächen der Liegenschaft angesetzt worden sein. Davon ausgehend, dass keine Anschaffungskosten für die Hausmeisterwohnung vorhanden sind, würde sich folgende Steuerbelastung ergeben:
Veräußerungserlös | 100.000,00 |
abzüglich Anschaffungskosten | 0,00 |
Einkünfte aus Grundstücksverkauf | 100.000,00 |
besonderer Steuersatz 30 % (§ 30a EStG) | 30.000,00 |
1/10-Anteil je Eigentümer | 3.000,00 |
Ausübung der Regelbesteuerungsoption
Verfügt der Wohnungseigentümer über kein oder über ein sehr geringes steuerpflichtiges Einkommen, kann durch die Ausübung der Regelbesteuerungsoption in bestimmten Fällen die Steuerbelastung aus dem Verkauf der Hausmeisterwohnung reduziert werden. Dies wird dann der Fall sein, wenn der Durchschnittssteuersatz für das gesamte Einkommen (also inklusive der Einkünfte aus der Grundstücksveräußerung) unter 4,2 % im Falle von Altvermögen oder unter 18 % im Falle von Neuvermögen liegt.
Im angenommenen Fall wird dies der Fall sein, wenn das gesamte Einkommen (samt den Einkünften aus der Veräußerung der Hausmeisterwohnung und ohne Berücksichtigung von allfälligen Frei- oder Absetzbeträgen) unter EUR 12.680,00 im Fall von Altvermögen bzw unter EUR 18.200,00 im Fall von Neuvermögen liegt.
Inanspruchnahme der Pauschalierung gemäß § 30b Abs 6 EStG
Bei der Inanspruchnahme der eingangs beschriebenen Erleichterungsbestimmung des § 30b Abs 6 EStG ergibt sich folgende pauschal ermittelte Steuerlast:
Veräußerungserlös | 100.000,00 |
abzüglich 40 % pauschale Anschaffungskosten | -40.000,00 |
Bemessungsgrundlage für die ImmoESt | 60.000,00 |
besonderer Steuersatz 30 % (§ 30a EStG) | 18.000,00 |
1/10-Anteil je Eigentümer | 1.800,00 |
Fazit der TPA Immobilienexperten zur Hausmeisterwohnung
Aus Gründen der Vereinfachung und in bestimmten Fällen auch aus Gründen der Reduzierung der Steuerbelastung kann die Inanspruchnahme der pauschalen Ermittlung der ImmoESt gemäß § 30b Abs 6 EStG beim Verkauf einer Hausmeisterwohnung durch die Wohnungseigentümer durchaus sinnvoll sein. Jedoch sollte jeder Wohnungseigentümer abhängig von seiner persönlichen steuerlichen Situation eine Beurteilung vornehmen, ob nicht durch die (im Zuge der Einkommensteuererklärung vorzunehmende) Ausübung der Veranlagungsoption oder der Regelbesteuerungsoption die Steuerlast reduziert werden kann.
Die Veranlagungsoption ist dann sinnvoll, wenn es sich bei der Wohnung des jeweiligen Wohnungseigentümers um Altvermögen handelt. Die Option zur Regelbesteuerung ist dann zielführend, wenn kein oder nur ein geringes steuerpflichtiges Einkommen besteht.
Die aufgrund der Selbstberechnung der ImmoEst zuviel abgeführte Steuer wird dann im Zuge der Veranlagung der Einkommensteuer gutgeschrieben.
Sind Sie sich nicht sicher, ob Sie die Hausmeisterwohnung verkaufen sollen?
Renate Pilz, Steuerberaterin bei TPA in Wien und Expertin für Immobilien und die Selbstberechnung der ImmoESt findet mit Ihnen heraus, welche Option für Sie am besten ist: renate.pilz@tpa-group.at
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