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Ab jetzt gilt ein höherer Grundanteil
Im Zuge der Steuerreform 2015/2016 wurde das Aufteilungsverhältnis der Anschaffungskosten bebauter Grundstücke im außerbetrieblichen Bereich erstmals gesetzlich verankert (in § 16 Abs. 1 Z 8 lit d EStG).
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1×1 der Immobilien
Bisher war es Verwaltungspraxis, für die Absetzung für Abnutzungen (AfA) aus den Gesamtanschaffungskosten einen Anteil von Grund und Boden von 20 Prozent auszuscheiden – dieser wurde auf 40 Prozent angehoben. Er ist insofern steuerlich relevant, als eine höhere Grundanteilsquote die Höhe der absetzbaren Abschreibungen mindert. Zudem wurde der Finanzminister ermächtigt, abweichende Aufteilungsverhältnisse im Wege einer Verordnung festzulegen. Obwohl die Verordnung erst im Entwurf vorliegt (Stand: Redaktionsschluss 15.2.2016), war ihr Inkrafttreten für den 1. 1. 2016 vorgesehen.
Kategorien der neuen Grundanteilverordnung
Die Grundanteilverordnung 2015 (GrundanteilV 2015) differenziert in Abhängigkeit von Lage und Bebauungsart zwischen den folgdenden drei Kategorien bei vermieteten Grundstücken:
1. Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern
Zur ersten Kategorie gehören Liegenschaften in Gemeinden mit weniger als 100.000 Einwohnern, wenn der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter für baureifes Land unter 400 Euro liegt. Die Art der Bebauung ist hier nicht relevant, es bleibt beim Grundanteil von 20 Prozent der Gesamtanschaffungskosten.
2. Gemeinde mit mindestens 100.000 Einwohnern
Liegt ein Grundstück hingegen in einer Gemeinde mit mindestens 100.000 Einwohnern (derzeit sind dies laut den Erläuterungen zum Entwurf der GrundanteilV 2015 Wien, Graz, Linz, Salzburg und Innsbruck) oder liegt es in einer Gemeinde, deren durchschnittlicher Quadratmeterpreis für baureifes Land mindestens 400 Euro beträgt, sind 30 Prozent der Anschaffungskosten auszuscheiden – sofern das sich auf dem Grundstück befindliche Gebäude über mehr als zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten verfügt.
3. Über maximal zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten
Verfügt das betreffende Gebäude im Unterschied zur zweiten Kategorie über maximal zehn Wohn- oder Geschäftseinheiten, sind 40 Prozent der Anschaffungskosten als Grundanteil auszuscheiden.
Die Differenzierung anhand der Bebauungsart soll das regelmäßige Absinken des Grundanteils in Abhängigkeit von einem Anstieg der Anzahl der Einheiten pro Gebäude berücksichtigen. Die Heranziehung der Einwohnerzahl der Gemeinden und des durchschnittlichen Quadratmeterpreises soll laut den Erläuterungen den gegenüber den Baukosten höheren Grundstückswert berücksichtigen. Da die Preise für in ländlichen Gegenden gelegene Grundstücke meist niedriger sind, kommt dem Gebäudeanteil größeres Gewicht zu. Insofern hat ein niedrigerer Ansatz des Grundanteils zu erfolgen.
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Durchschnittlicher Quadratmeter-Preis für baufreies Land
Ein geeigneter Immobilienpreisspiegel ist zur Glaubhaftmachung des durchschnittlichen Preises pro Quadratmeter für baureifes Land heranzuziehen. Um welchen Immobilienpreisspiegel es sich dabei konkret handeln soll, lässt die Verordnung allerdings offen. Es ist davon auszugehen, dass auch hier der Immobilienpreisspiegel der WKO jedenfalls für 2016 relevant sein wird und dieser eventuell 2017 durch jenen der Statistik Austria ergänzt wird.
Abweichende Aufteilung nachzuweisen
Im Fall des offenkundig erheblichen Abweichens der tatsächlichen Verhältnisse kann der pauschal ermittelte Grundanteil nicht verwendet werden, und es ist ein den tatsächlichen Verhältnissen angemessener Wert zu ermitteln. Dem Steuerpflichtigen steht es jedoch grundsätzlich frei, den Nachweis eines abweichenden Aufteilungsverhältnisses zu erbringen. Die Bestimmungen der GrundanteilV 2015 sind bereits im Rahmen der Veranlagung 2016 anzuwenden und gelten übrigens auch für bereits früher angeschaffte Immobilien, sofern der Grundanteil nicht bereits in der Vergangenheit gesondert nachgewiesen wurde.
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