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Grunderwerbsteuer Neu ab 2016
Unsere Steuerexperten haben hier alles zur neuen Grunderwerbsteuer für Sie zusammengefasst!
TPA Lesetipps
- Update: Grundstücke in der Umsatzsteuer neu definiert
- Aktuelle News zur GrEst: Grunderwerbsteuer – Grundstückswert & Zusammenrechnung
- NEU: Alles was Sie über Steuern bei Immobilien in Österreich wissen müssen:
Das 1×1 der Immobilienbesteuerung.
1. Grunderwerbsteuer und Abtretung von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften
1.1 Neue Steuerpflicht bei 95 %
Bisher ist die Grunderwerbsteuer nur angefallen, wenn alle Anteile, also wirklich 100 % einer Grundstücksgesellschaft in einer Hand – oder innerhalb einer Umsatzsteuerorganschaft – vereinigt wurden. Künftig wird Grunderwerbsteuer bereits dann ausgelöst, wenn bloß 95 % der Anteile in einer Hand vereinigt werden. Dies betrifft sowohl Personen- als auch Kapitalgesellschaften.
1.2 Neue Steuerpflicht bei Treuhandschaften
Treuhändig gehaltene Anteile sind diesbezüglich explizit dem Treugeber zuzurechnen.
1.3 Neue Steuerpflicht bei Personengesellschaften
Für Personengesellschaften wurde ein neuer Erwerbstatbestand geschaffen, der dann greift, wenn sich innerhalb von fünf Jahren der Gesellschafterbestand einer Personengesellschaft dahingehend ändert, dass mindestens 95 % der unmittelbar gehaltenen Anteile am Gesellschaftsvermögen auf andere Gesellschafter übergehen; treuhändig gehaltene Anteile sind diesbezüglich wiederum dem Treugeber zu zurechnen.
1.4 Neue Steuerpflicht bei Unternehmensgruppen
Weiters wird der bisher geltende Anteilsvereinigungstatbestand auch dann bereits verwirklicht sein, wenn mindestens 95 % der Anteile in der Hand einer Unternehmensgruppe gemäß § 9 KStG 1988 vereinigt werden. Das Abstellen auf die Unternehmensgruppe tritt an die Stelle der bisherigen Organschaftsregelung, welche aus dem Gesetz gestrichen wird. 2. Neue Bemessungsgrundlage - Grunderwerbsteuer Neu
Eine der wesentlichsten Änderungen betrifft die Änderung der Bemessungsgrundlage, die bei Erwerbsvorgängen ohne Gegenleistung (zB Schenkung, Erbschaft), Anteilsübertragungen, Anteilsvereinigungen und Übertragungen im Zuge von Umgründungen anzusetzen ist. Maßgeblich ist nicht wie bisher der (dreifache) Einheitswert, sondern der neu geschaffene „Grundstückswert“.
Zur Ermittlung des Grundstückwerts gibt es 3 Arten:
- Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwertes und des Gebäudewertes
- Ein von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteter Wert
Welcher Immobilienpreisspiegel für die Wertermittlung genau herangezogen werden soll, soll in einer Verordnung näher bestimmt werden. Um durch regionale Schwankungen überhöhte Werte zu vermeiden, soll ein Bewertungsabschlag von bis zu 30 % vorgenommen werden dürfen, dessen genaue Höhe muss ebenfalls in der Verordnung festgelegt werden. - Nachweis geringerer gemeiner Wert
Details zu den 3 Arten werden durch Verordnung festgelegt. Bei land- und fortwirtschaftlichen Grundstücken kommt bei bestimmten Erwerben wie etwa bei Betriebsübergaben, Anteilsvereinigung, Erwerb durch Erbanfall und Umgründungen auch künftig der einfache Einheitswert zur Anwendung.
3. Neuer Tarif bei der Grunderwerbsteuer ab 2016
3.1 Abgrenzung Entgeltlichkeit/ Teilentgeltlichkeit/Unentgeltlichkeit
In Zukunft gibt es beim Grunderwerbsteuertarif eine wichtige Unterscheidung zwischen unentgeltlichen, teilentgeltlichen und entgeltlichen Erwerben.
Begünstigung für unentgeltliche Erwerbe
Unentgeltliche Erwerbe werden gegenüber entgeltlichen Erwerben dadurch begünstigt, dass für unentgeltliche Erwerbe unabhängig vom Familienverband der sogenannte Stufentarif zur Anwendung kommt.
Übersicht über die verschiedenen Arten der Entgeltlichkeit
- unentgeltlich, wenn es keine Gegenleistung gibt oder diese nicht mehr als 30 % des Grundstückswertes beträgt.
- teilentgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 30 %, aber nicht mehr als 70 % des Grundstückswertes beträgt.
- entgeltlich, wenn die Gegenleistung mehr als 70 % des Grundstückswertes beträgt.
Antrag auf Ratenzahlung
Sowohl bei unentgeltlichen Erwerben als auch bei teilentgeltlichen Erwerben kann hinsichtlich der auf den unentgeltlichen Teil entfallenden Grunderwerbsteuer auf Antrag (Voraussetzung!) die Zahlung der Grunderwerbsteuer auf bis zu fünf Jahre verteilt werden, wobei sich die Grunderwerbsteuer um jeweils 2 % pro Jahr erhöht.
Fiktion der Unentgeltlichkeit
Erwerbe unter Lebenden im Familienverband, Erwerbe von Todes wegen und Erwerbe von Wohnungseigentum bei Tod des Partners sollen jedenfalls als unentgeltlich gelten, das heißt, diese werden trotz einer Gegenleistung, die mehr als 30 % des Grundstückswertes betragen könnte, gesetzlich immer als „unentgeltlich“ qualifiziert. Dies hat zur Folge, dass
- in diesen Fällen als Bemessungsgrundlage stets der Grundstückswert heranzuziehen ist und allfällige Gegen- leistungen (zB Übernahme von Schulden oder Einräumung von Wohn- oder Fruchtgenussrechten) unbeachtlich sind,
- ausschließlich der Stufentarif anzuwenden ist,
- die Entrichtung der Steuer zur Gänze auf zwei bis fünf Jahre verteilt werden kann.
3.2 Steuertarife (Stufentarif)
Der Stufentarif für unentgeltliche und für teilentgeltliche Erwerbe hinsichtlich des unentgeltlichen Teils stellt sich wie folgt dar: Für die ersten EUR 250.000 fallen 0,5 %, für die nächsten EUR 150.000 2,0 % und darüber hinaus 3,5 % an.
Der Stufentarif für entgeltliche und für teilentgeltliche Erwerbe hinsichtlich des entgeltlichen Teils beträgt hingegen immer 3,5 %.
- Zusammenrechnung innerhalb von 5 Jahren
Für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif werden alle unentgeltlichen Erwerbe bzw. unentgeltlichen Teile von teilentgeltlichen Erwerben berücksichtigt, die zwischen denselben Personen innerhalb von fünf Jahren stattgefunden haben. - Erweiterte Zusammenrechnung
Eine Zusammenrechnung innerhalb der Fünfjahresfrist findet auch dann statt, wenn eine Person von zwei oder mehreren Personen zum selben Zeitpunkt oder sukzessive eine wirtschaftliche Einheit erwirbt, zB wenn Vater und Mutter das ihnen je zur Hälfte gehörende Einfamilienhaus ihrem Kind schenken. - 0,5 % – ermäßigter Steuersatz
Die Steuer beträgt bei Anteilsvereinigungen und Umgründungen 0,5 % vom Grundstückswert. Hinsichtlich der land- und forstwirtschaftlichen Grundstücke beträgt diesbezüglich die Steuer – wie bisher – 3,5 % vom einfachen Einheitswert. - Stiftungssteueräquivalent von 2,5 %
Bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen Erwerben von Privatstiftungen und ver-gleichbaren Vermögensmassen erhöht sich die Grunderwerbsteuer um zusätzliche 2,5 % des Unterschiedsbetrages zwischen dem Grundstückswert und einer allfälligen Gegenleistung (Stiftungseingangssteueräquivalent). - Übertragung von land- & forstwirtschaftlichen Grundstücken
Bei Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken an den begünstigten Personenkreis oder bei Erwerb eines land- und forstwirtschaftlichen Grundstücks beträgt der Steuersatz 2 % vom Einheitswert.
4. Betriebsfreibetrag NEU
Der Betriebsfreibetrag wird von EUR 365.000 auf EUR 900.000 erhöht. Die Befreiung soll nicht nur bei unentgeltlichen sondern auch bei teilentgeltlichen Vorgängen greifen (zur Abgrenzung Unentgeltlichkeit – Teilentgeltlichkeit – Entgeltlichkeit siehe oben). Dabei soll die Höhe des Freibetrages in jenem Ausmaß geringer werden, in dem sich der Erwerbsvorgang der Entgeltlichkeit nähert.
4.1 Betriebsübertragung im Familienverband immer unentgeltlich
Anzumerken ist, dass eine Weitergabe im Familienverband stets (also unabhängig von der Gegenleistung und ob Schulden übernommen werden) als unentgeltlich gilt, somit der volle Freibetrag in Anspruch genommen werden soll.
Grunderwerbsteuer bei Betriebs-Übergaben innerhalb der Familie
Der Grunderwerbsteuersatz beträgt in diesen Fällen höchstens 0,5 % des Grundstückswertes.
4.2 Übergabe von land- & forstwirtschaftlichen Betrieben unverändert
Für die Übergabe von land- und forstwirtschaftlichen Betrieben, Teilbetrieben und Mitunternehmeranteilen soll sich zur bestehenden Rechtslage nichts ändern. Der Betriebsfreibetrag von EUR 365.000 bleibt auch unverändert.
5. Inkrafttreten der neuen Grunderwerbsteuer und Tipp
Die neuen Bestimmungen zur Grunderwerbsteuer treten mit 1.1.2016 in Kraft. Durch die mögliche Verteuerung der Übertragung von Grundstücken ohne Gegenleistung (zB Schenkung, Erbschaft) ist zu prüfen, ob noch heuer Übertragungen unter den alten Bedingungen (etwa innerhalb der Familie) durchgeführt werden.
Auch bei Unternehmensgruppen können Übertragungen von Anteilen an grundstücksbesitzenden Gesellschaften noch heuer, also vor Inkrafttreten der Grunderwerbsteuer NEU ab 2016, sinnvoll sein.
Sollten Sie Fragen zu den aktuellen Steuern bei Immobilien bzw. beim Vererben und Verschenken haben, kontaktieren Sie unsere Steuerberater an vielen Standorten in ganz Österreich: Hier finden Sie die Kontaktdaten der TPA Experten
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