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Grunderwerbsteuer: Weitergabe einer Kaufoption
Update: 11.Mai 2020
Häufig kommt es in der Praxis vor, dass einem potenziellen Käufer eine Kaufoption für den Erwerb einer Liegenschaft zu im Vorhinein festgelegten Konditionen eingeräumt wird. Bezieht sich ein solches Optionsrecht auf ein inländisches Grundstück, unterliegt es gemäß § 1 Abs. 1 Z 4 GrEStG der Grunderwerbsteuer (GrESt).
Wann kommt die GrESt bei der Übergabe von Kaufoptionen zum tragen?
Räumt der Eigentümer seinem Vertragspartner neben der Option zum Erwerb der Liegenschaft zu einem bestimmten Kaufpreis auch das Recht ein, einen Dritten als Käufer zu benennen, werden bei Optionsausübung bzw. Annahme des Anbots durch den Dritten (=Käufer) folgende zwei grunderwerbssteuerpflichtige Tatbestände verwirklicht:
Durch das Übereignungsgeschäft wird im Verhältnis zwischen dem Eigentümer der Liegenschaft und dem Käufer der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Z 1 GrEStG erfüllt. Bemessungsgrundlage der GrESt ist der vereinbarte Kaufpreis. Steuerschuldner sind nach der allgemeinen Regelung des § 9 Z 4 GrEStG alle am Erwerbsvorgang beteiligten Personen (Käufer und Verkäufer) als Gesamtschuldner, sofern keine abweichende vertragliche Regelung getroffen wurde.
Durch die Ausübung der Option wird im Verhältnis zwischen dem Liegenschaftseigentümer und dem ursprünglichen Optionsberechtigten zudem der Tatbestand des § 1 Abs. 1 Z 4 GrEStG verwirklicht.
Berechnung der GrESt bei Kaufoptionen
Mangels Vorliegens einer Gegenleistung ist die GrESt vom Grundstückswert zu berechnen.
Die Steuerschuld entsteht mit der Optionsausübung
Steuerschuldner ist der ursprüngliche Optionsberechtigte. Wird hingegen vereinbart, dass auch der ursprüngliche Optionsberechtigte bei Ausübung der Option eine Zahlung zu leisten hat, ist die GrESt nach den Bestimmungen des § 7 GrEStG zu ermitteln, wonach zwischen den folgenden Erwerben unterschieden wird:
- unentgeltliche Erwerbe: Gegenleistung bis zu 30 % des Grundstückswerts
- teilentgeltliche Erwerbe: Gegenleistung zwischen 30 % und 70 %
- entgeltliche Erwerbe: Gegenleistung mehr als 70 %
Steuern bei mehrmaliger Übertragung von Kaufoptionen
Kommt es zur mehrmaligen Übertragung eines solchen Kaufanbots, fällt die GrESt gemäß § 1 Abs. 1 Z 4 GrEStG jedoch nur einmal an, nämlich beim ursprünglichen Optionsberechtigten. Weitere, nachfolgende Erwerber des Optionsrechts trifft keine GrESt-Pflicht.
Optionsentgelt
Erhält der Verkäufer der Liegenschaft im Gegenzug für die Einräumung der Option ein Optionsentgelt, ist dieses bei der GrESt-Bemessungsgrundlage nicht zu berücksichtigen. Dies ergibt sich aufgrund folgender Überlegungen:
Die GrESt ist idR vom Wert der Gegenleistung zu berechnen. Zur Gegenleistung zählen bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich aller vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 5 Abs. 1 Z 1 GrEStG).
Nach ständiger Rechtsprechung des VwGH sind Leistungen, die der Erwerber nicht für den Erwerb der Liegenschaft an sich, sondern für sonstige Leistungen des Verkäufers erbringt, Bestandteil der Gegenleistung, wenn sie einen unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder inneren Zusammenhang zum Erwerb des Grundstücks aufweisen. Ein Optionsentgelt wird jedoch idR im Gegenzug für die Bindung des Verkäufers an den Vertrag für die Dauer der Optionsfrist versprochen. Es ist somit als umsatzsteuerpflichtiges Entgelt für die Einräumung des Gestaltungsrechts an den Optionsberechtigten zu verstehen und stellt aufgrund des Fehlens eines unmittelbaren, tatsächlichen und wirtschaftlichen oder inneren Zusammenhangs zum Grundstückserwerb keine der GrESt unterliegende Gegenleistung dar. Allerdings kann nach Ansicht des VwGH ein Optionsentgelt etwa dann Bestandteil der Gegenleistung sein und somit der GrESt unterliegen, wenn zum Zeitpunkt des Abschlusses des Optionsvertrags die Kaufabsicht aufgrund der erheblichen Höhe des Optionsentgelts bereits feststeht und insofern das Vorliegen eines inneren wirtschaftlichen Zusammenhangs jedenfalls anzunehmen ist (vgl. VwGH vom 25. August 2005, 2005/16/0104).
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