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Umsatzsteuer: Aktuelles zur Vermietung von Geschäftsräumen
Geschäftsraummieten: Was es steuerlich bei der Vermietung von Geschäftsräumen zu beachten gibt!
Die Vermietung von Geschäftsräumen ist grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Unter bestimmten Voraussetzungen besteht für den Vermieter aber die Möglichkeit, zur Umsatzsteuer zu optieren. Diese Optionsmöglichkeit wurde zwar schon ab 1.9.2012 neu geregelt; es bestehen aber immer noch Zweifelsfragen, in welchen Fällen die neue Regelung angewendet werden muss und für welche Fälle noch die Altregelung gilt. In diesem Beitrag wird die Systematik bei der Geschäftsraumvermietung von unseren Experten kurz zusammengefasst und die Thematik der Abgrenzung zwischen „Altfällen“ und „Neufällen“ beleuchtet.
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Keine Umsatzsteuer bei der Vermietung von Geschäftsräumen
Die Vermietung von Geschäftsräumen ist in Österreich – wie gesagt – grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. In diesem Fall steht dem Vermieter kein Vorsteuerabzug für jene Aufwendungen zu, die im Zusammenhang mit der umsatzsteuerbefreiten Vermietung stehen. Es besteht für den Vermieter unter bestimmten Voraussetzungen aber die gesetzliche Möglichkeit, auf die Steuerfreiheit der Geschäftsraumvermietung zu verzichten und die Mieten mit 20 % Umsatzsteuer zu verrechnen. Dann steht auch für die Aufwendungen im Zusammenhang mit der Vermietung der Vorsteuerabzug zu (unter anderem also auch für eine etwaige beim Erwerb oder bei der Errichtung angefallene Umsatzsteuer).
Vermieter: Option zur Umsatzsteuer
Allerdings darf der Vermieter seit 1.9.2012 nur noch dann von dieser „Option zur Umsatzsteuerpflicht“ Gebrauch machen, wenn der Mieter den Geschäftsraum nahezu ausschließlich zur Erzielung von Umsätzen verwendet, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen. Das heißt, die Umsätze des Mieters müssen zu mindestens 95 % steuerpflichtige Umsätze bzw. solche Umsätze sein, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen.
Hierunter fallen beispielsweise Umsätze, die mit 10 %, 13 % oder 20 % Umsatzsteuer zu verrechnen sind, oder sogenannte „echt umsatzsteuerbefreite“ Umsätze (wie zB innergemeinschaftliche Lieferungen, Ausfuhrlieferungen).
Mieter, welche die 95%-Grenze nicht erreichen, werden in der Praxis als sogenannte „schädliche Mieter“ bezeichnet, weil an Sie die Miete nur ohne Umsatzsteuer verrechnet werden darf und damit beim Vermieter ein Schaden aus dem Verlust des Vorsteuerabzugs und aus Vorsteuerberichtigung – der sogenannte Vorsteuerschaden entsteht.
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Im Hinblick auf das Thema „schädlicher Mieter“ sind im neuen Regierungsprogramm Ausnahmen für Ärztinnen und Ärzte sowie gemeinnützige Rechtsträger (Vereine u.a.) angedacht. Die Gesetzeswerdung bleibt abzuwarten.
Der Vermieter hat das Vorliegen dieser Voraussetzungen (Mieter hat mehr als 95 % umsatzsteuerpflichtige Umsätze) auf Verlangen dem Finanzamt nachzuweisen.
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Übergangsbestimmungen – Abgrenzung „Altfälle“ von „Neufällen“
Hat der Vermieter das Gebäude selbst errichtet und hat er mit der Errichtung bereits vor dem 1.9.2012 begonnen, kann die Option zur Umsatzsteuerpflicht immer und unabhängig von den Umsätzen des Mieters und des Beginns des Mietverhältnisses in Anspruch genommen werden (sogenanntes „Errichterprivileg“).
Auch bei „Altmietverhältnissen“ – das sind Mietverhältnisse, die vor dem 1.9.2012 begonnen haben – ist die Art der Umsätze des Mieters für die Ausübung der Option durch den Vermieter keine Voraussetzung. Allerdings stellt sich in der Praxis häufig – vor allem im Zusammenhang mit Umgründungen nach dem Umgründungssteuergesetz (UmgrStG) – die Frage, wann noch ein „Altmietverhältnis“ vorliegt, oder ob es sich schon um ein neues Mietverhältnis handelt.
Die Finanzverwaltung ging bis 2019 – ungeachtet einer zivilrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge – bei Wechsel einer Person des Mietverhältnisses – egal ob es sich um den Mieter oder Vermieter handelt – grundsätzlich immer von einem neuen Mietverhältnis aus. Lediglich bei Unternehmeridentität (wie zB bei einer Verschmelzung zur Aufnahme, wenn sich das vermietete Grundstück bereits im Betriebsvermögen der aufnehmenden Gesellschaft befindet) wurde das Vorliegen eines Altmietvertrages bejaht.
VwGH stellt klar: Es kommt auf das Mietverhältnis und nicht auf die Vertragsparteien an
Der Verwaltungsgerichtshof – VwGH entschied allerdings 2019 einen Fall, in dem die ursprüngliche Mieterin (eine GmbH) auf die Nachfolge-Mieterin (ebenfalls eine GmbH) verschmolzen wurde, deren Umsätze, die sie zum Vorsteuerabzug berechtigen, geringer als 95 % waren. Es kam also zu einem sog. Wechsel in der Person der Mieterin, weshalb fraglich war, ob die Alt- oder die Neuregelung der Option zum Umsatzsteuerpflicht anzuwenden war. Bei Anwendung der Neuregelung hätte für die Vermieterin die Möglichkeit zur Option nicht mehr bestanden und hätte sich diesfalls ein Vorsteuerberichtigungsbedarf (= Rückzahlung von Vorsteuern an das Finanzamt) bei der Vermieterin ergeben.
Das Höchstgericht führte aus, dass der Gesetzeswortlaut der Übergangsbestimmung für die Abgrenzung auf den Beginn des Miet- bzw. Pachtverhältnisses abstellt. Bei einer Verschmelzung kommt es zur Gesamtrechtsnachfolge der übernehmenden Gesellschaft, die dadurch in die Vertragspflichten der übertragenden Gesellschaft ohne inhaltliche Änderungen eintritt. Insbesondere gehen auch Bestandsverträge der übertragenden Gesellschaft auf den übernehmenden Rechtsträger über. Diese Änderung der Vertragspartei führe allenfalls dazu, dass der Vermieter den Hauptmietzins anheben könne, die Änderung der Parteien ändere aber nichts am weiterhin aufrechten Bestand des Mietverhältnisses. Da der Gesetzeswortlaut lediglich auf Miet- und Pachtverhältnisse und nicht auf die Vertragsparteien abstellt, ist laut VwGH davon auszugehen, dass es bei Verschmelzungen ausschließlich auf das Weiterbestehen des Vertragsverhältnisses ankommt.
TPA TIPP für Vermieter: Da der VwGH stark zivilrechtlich argumentiert, ist unseres Erachtens die Entscheidung auch für andere Fälle der zivilrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge relevant. Die Aussagen des VwGH müssen daher unseres Erachtens auch auf folgende Fälle anwendbar sein:
- Umgründungen mit Gesamtrechtsnachfolge:
- Verschmelzung nach dem AktG und GmbHG
- Umwandlung nach dem Umwandlungsgesetz
- Spaltung nach dem Spaltungsgesetz
- Anwachsung einer Personengesellschaft an eine Kapitalgesellschaft
- Umwandlung einer GesbR in eine OG oder KG
Auch das BMF hat in der jüngsten Wartung der Umsatzsteuer-Richtlinien Ende 2019 das oben beschriebene VwGH-Urteil in die Richtlinien aufgenommen. Danach liegt nunmehr Ansicht des BMF kein Mieter- oder Vermieterwechsel vor, wenn es zur Gesamtrechtsnachfolge kommt oder im Rahmen einer Umgründung die Unternehmeridentität erhalten bleibt. Mit dieser Aussage sollten die obigen Fälle nun klar sein.
Anwendbarkeit bei Umgründungen mit zivilrechtlicher Einzelrechtsnachfolge möglich
Gerichtlich nicht geklärt ist derzeit die Behandlung von Einzelrechtsnachfolgefällen, die aber infolge der umgründungssteuerlichen Sonderbestimmungen im Wege der umsatzsteuerlichen Gesamtrechtsnachfolge im Anwendungsbereich des UmgrStG erfolgen (zB bei Einbringungen, Zusammenschlüssen und Realteilungen).
Die Formulierung des BMF in den Umsatzsteuerrichtlinien (siehe oben) ist nicht eindeutig, könnte sich aber unseres Erachtens neben der zivilrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge auch auf Fälle der „umgründungsbedingten bzw. umsatzsteuerlichen Gesamtrechtsnachfolge“ im Zuge von Umgründungen im Sinne des UmgrStG erstrecken, also insbesondere auch Einbringungen, Zusammenschlüsse und Realteilungen erfassen. Hierzu sollte aber noch die VwGH-Entscheidung zur zivilrechtlichen Einzelrechtsnachfolge (siehe dazu gleich unten) abgewartet werden.
Anwendbarkeit bei Asset Deal – VwGH-Entscheidung noch offen
Kürzlich erging im Zusammenhang mit einem Asset Deal eine für Vermieter positive BFG-Entscheidung (GZ. RV/7101631/2016 vom 6.5.2019). Das BFG qualifizierte das Mietverhältnis auch bei zivilrechtlicher Einzelrechtsnachfolge nicht als neues Mietverhältnis im Sinne der Übergangsbestimmung zur Umsatzsteueroption. Gegen die Entscheidung wurde seitens der Finanzverwaltung Amtsrevision beim VwGH erhoben.
Übertragbarkeit des Errichterprivilegs?
Fraglich ist weiters, ob das oben beschriebene „Errichterprivileg“ übertragbar ist. Das Gesetz knüpft hier allerdings nicht an das Mietverhältnis, sondern an die (umsatzsteuerliche) Unternehmeridentität an. Auch zu dieser Frage gibt es noch keine Rechtsprechung des Höchstgerichtes – das BMF lehnt allerdings eine Übertragbarkeit grundsätzlich ab -, die weitere Entwicklung bleibt abzuwarten.
TPA TIPP: Bei Erwerb einer Immobilie im Wege eines direkten Kaufs (asset deals) sind insbesondere die umsatzsteuerlichen Folgen genau zu beleuchten, da eine Nichtbeachtung des Themas „teuer werden kann“. Wenden Sie sich bei Kauf oder Verkauf einer Immobilie an Ihren TPA Steuerberater, der Sie auch gerne bei allen weiteren steuerlichen Themen rund um Ihre Immobilie unterstützt.
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