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Immobilien: Abschreibungen und Nutzungsdauer
Tipps für Vermieter: Abschreibungen und Nutzungsdauer: Die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten von abnutzbaren Wirtschaftsgütern des Anlagevermögens sind ertragsteuerlich grundsätzlich durch die sogenannte Absetzung für Abnutzung – AfA gleichmäßig auf die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer zu verteilen. Was Vermieter über Abschreibungen und Nuetzungsdauer von Immobilien wissen sollten, haben unsere Experten für Sie zusammengefasst: Die betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer bemisst sich nach der voraussichtlichen betriebsgewöhnlichen Gesamtdauer der Verwendung oder Nutzung. Bei Immobilien normiert das Gesetz Höchstsätze über die anzuwenden Nutzungsdauern bzw. Abschreibungssätze.
Immobilien im Privatvermögen
Was Vermieter von Privatvermögen über Abschreibungen und Nutzungsdauer wissen sollten: Bei außerbetrieblich genutzten Immobilien (steuerliches Privatvermögen), die für die Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Verwendung finden, kommen höchstens folgende Abschreibungsprozentsätze zur Anwendung:
- 1,5 % ohne Nachweis der Nutzungsdauer
- 2,0 % bei Gebäuden, die vor 1915 errichtet wurden
Es können mehr als 1,5 % bzw 2 % nur dann abgesetzt werden, wenn durch Vorlage eines fundierten Gutachtens eine kürzere betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer nachgewiesen wird.
Über Antrag können unter bestimmten Voraussetzungen Aufwendungen auf Grund des Denkmalschutzgesetztes, soweit sie Herstellungsaufwand darstellen, gleichmäßig auf 15 Jahre verteilt beschleunigt abgesetzt werden.
Bei bebauten Grundstücken ist von den Anschaffungskosten stets ein bestimmter Anteil von Grund und Boden auszuscheiden, welcher keinem Wertverzehr durch Nutzung unterliegt und daher auch nicht laufend abgeschrieben wird. Dieser beträgt im außerbetrieblichen Bereich seit dem 1.1.2016 abhängig von der Einwohnerzahl, vom durchschnittlichen Baulandpreis pro m² sowie von der Anzahl der Wohn- oder Geschäftseinheiten in der Regel pauschal 20 %, 30 % oder 40 %. Ein davon abweichender auszuscheidender Anteil kann jedoch z.B. durch ein Gutachten nachgewiesen werden.
TPA Tipp: Lesen Sie hier weiter: So funktioniert die Abschreibung bei Vermietungsobjekten
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Immobilien im Betriebsvermögen
Ab der Veranlagung 2016 gilt bei der Absetzung für Abnutzung für betrieblich genutzte Betriebsgebäude ein einheitlicher Abschreibungssatz von höchstens 1,5 % für jene Betriebsgebäude, die für Wohnzwecke überlassen werden (analog zur Regelung im außerbetrieblichen Bereich), und von höchstens 2,5 % für alle übrigen Betriebsgebäude. Für Wohngebäude, die vor 1915 erbaut wurden, lässt die Verwaltungspraxis – ebenso wie im außerbetrieblichen Bereich – einen Abschreibungssatz von 2 % ohne Nachweis zu. Bei Gebäuden in Leichtbauweise, wird nach wie vor ohne Vorlage eines Gutachtens eine Nutzungsdauer von mindestens 25 Jahren (höchstens 4 %) anerkannt.
Bei gemischt genutzten Gebäuden erfolgt eine Aufteilung der Abschreibungsgrundlage je nach Verwendungszweck. Es sind bspw. jene Gebäudeteile, welche für Wohnzwecke verwendet werden mit 1,5 % und die restlichen Gebäudeteile mit 2,5 % abzuschreiben. Bis zu einem Ausmaß von 10 % (Bagatellgrenze) unterbleibt eine Differenzierung.
Herstellungskosten, die im Sinne des Denkmalschutzes getätigt wurden, können im Betriebsvermögen über 10 Jahre verteilt abgeschrieben werden. Es ist eine Bestätigung des Bundesdenkmalamtes einzuholen, in der das denkmalschützerische Interesse der konkreten Maßnahmen attestiert wird.
Die pauschale Ermittlung des Grundanteiles – wie im außerbetrieblichen Bereich der Vermietung und Verpachtung mit bis zu 40% – gilt nicht für Betriebsgebäude; hier ist eine Aufteilung nach den tatsächlichen Verhältnissen vorzunehmen.
Überblick über Abschreibungen & Nutzungsdauer bei Immobilien
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Abschreibungsprozentsätze und Nutzungsdauern von Immobilien.
Abschreibungen von Gebäuden Im Privatvermögen
| Generelle Nutzungsdauer | 1,5 % – 67 Jahre |
| Gebäude vor 1915 | 2,0 % – 50 Jahre |
| Denkmalschutz | 15 Jahre auf Antrag |
Abschreibungen von Gebäuden Im Betriebsvermögen
| allgemeine betriebliche Nutzung | 2,5 % – 40 Jahre |
| Überlassung für Wohnwecke – normal | 1,5 % – 67 Jahre |
| Überlassung für Wohnzwecke vor 1915 | 2,0 % – 50 Jahre |
| Gebäude in Leichtbauweise | 4,0 % – 25 Jahre |
| Denkmalschutz | 10 % – 10 Jahre |
Bei den oben angeführten Abschreibungssätzen handelt es sich um gesetzliche Höchstsätze, die idR in der Praxis auch meist angewendet werden. Mit einem Gutachten eines Sachverständigen kann nachgewiesen werden, dass die tatsächliche (Rest)Nutzungsdauer des Gebäudes kürzer ist als die gesetzlich vermutete (Rest)Nutzungsdauer.
Die Finanzverwaltung stellt in jüngerer Vergangenheit bei der Beurteilung von Nutzungsdauergutachten – gestützt durch entsprechende Judikatur des Verwaltungsgerichtshofes VwGH – regelmäßig auf die technische Nutzungsdauer von Gebäuden ab, was in der Fachliteratur zum Teil kritisch gesehen wird.
Praxistipp zu Abschreibungen & Nutzungsdauer
Leider kommt es in der Praxis häufig vor, dass auch von zertifizierten Sachverständigen erstellte Nutzungsdauergutachten von der Finanzverwaltung nicht anerkannt werden, wenn diese die im Ergebnis kürzere Nutzungsdauer mit Hilfe von Kriterien der wirtschaftlichen Nutzungsdauer begründen. Es ist daher zu empfehlen, den Sachverständigen bei Auftragserteilung explizit auf diese Thematik hinzuweisen.
Der Artikel wurde von TPA Steuerberater Bernd Wöber verfasst! Kontaktieren Sie den Steuerexperten bei TPA in Krems!
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