Neue Liebhabereiverordnung entspannt die Immobilienbranche
Mit dem unlängst beschlossenen Bau- und Wohnpaket der Regierung ändert sich Einiges! Die Fristen der Liebhabereiverordnung für den geplanten Totalüberschuss wurden um fünf Jahre verlängert, womit die durch steigenden Zinsen und Baukosten schwierige Situation für die Immobilienbranche etwas entspannt wurde.
Änderungen in der Liebhabereiverordnung
Die angekündigte Aktualisierung der Liebhabereiverordnung – LVO durch den BMF erfolgte am 27. März 2024 mit dem BGBl. II Nr. 89/2024. Danach wurden durch die Verordnung die bisher geltenden Fristen des § 2 Absatz 2 LVO für entgeltliche Gebäudeüberlassungen, bei denen der absehbare Zeitraum nach dem 31. Dezember 2023 beginnt, um jeweils fünf Jahre verlängert (§ 8 Absatz 4 LVO). Eine Aktualisierung der Liebhaberei-Richtlinie 2012 durch den BMF bleibt noch abzuwarten.
Totalüberschuss nach LVO
Im Rahmen der Beurteilung, ob eine steuerlich unbeachtliche Liebhaberei bei der Vermietung und Verpachtung von Immobilien vorliegt, muss eine Prognoserechnung aufgestellt werden. Es muss gemäß § 2 Absatz 4 LVO bei der sogenannten „kleinen Vermietung“ (z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen) nach dem 31. Dezember 2023 binnen 25 Jahren (davor 20 Jahren) die Absicht zur Erzielung eines steuerlichen Totalüberschusses bewiesen werden. Bei der sogenannten „großen Vermietung“ (z.B. ganzes Zinshaus) gemäß § 2 Absatz 3 LVO beträgt die Frist nunmehr 30 Jahre (davor 25 Jahre).
Unveränderter Anlaufzeitraum von 3 Jahren
Diese Zeiträume verlängern sich wie bisher um höchstens 3 Jahre seit dem ersten Anfallen von Aufwendungen, somit auf höchstens 28 bzw. 33 Jahre. Die Vorlage einer Prognoserechnung zum Beweis, dass ein positives Gesamtergebnis binnen der vorstehend genannten Zeiträume voraussichtlich erwirtschaftet werden wird, obliegt dem Steuerpflichtigen; allerdings muss sich die Behörde mit allen Argumenten des Steuerpflichtigen auseinandersetzen.
Umrechnungen bei Ermittlung des Gesamtüberschusses
Beschleunigte und Sonder-Abschreibungen dürfen im Rahmen der Prognoserechnung in eine Normalabschreibung umgerechnet werden und einnahmenseitig dürfen „fiktive“ marktkonforme Mieten angesetzt werden, sofern gesetzliche Mietzinsbeschränkungen vorliegen. Dies kann entweder bei landesgesetzlichen Förderungen und bei MRG-Mieten der Fall sein.
Details zur Prognoserechnung
Die Prognoserechnung muss zumindest nach Instandhaltung, Abschreibung, Zinsen und sonstigen Werbungskosten gegliedert werden. Die Fremdfinanzierungskosten sind unter Beachtung des Tilgungsplans in die Prognoserechnung aufzunehmen, wobei bei einem variablen Zinssatz naturgemäß
eine Schätzung der künftigen Zinsen erfolgen muss. Für die Wahl der Berechnungsmethode gibt das BMF in der Liebhabereirichtlinie 2012 (LRL 2012) klare Definitionen vor. Dabei kann man sich für die Ermittlung eines marktkonformen Mietzinses an den Mietenspiegel der WKO orientieren. Die Indexanpassung soll auf dem Verbraucherpreisindex der Statistik Austria basieren. Weiters werden für die Berechnung der künftigen Instandhaltungskosten im absehbaren Zeitraum Richtwerte zur Verfügung gestellt.
Nicht berücksichtigt dürfen im Rahmen der Prognoserechnung Wertsteigerungen der Immobilie oder erwartete Veräußerungsgewinne.
Konsequenzen der Liebhaberei
Die Beurteilung, ob eine Einkunftsquelle oder Liebhaberei vorliegt, ist steuerlich von Beginn an essenziell, da bei der kleinen Vermietung nur bei Vorliegen einer Einkunftsquelle etwaige Vorsteuern aus der Anschaffung, Herstellung und Renovierung sowie den laufenden Kosten geltend gemacht werden können.
Ebenso können allfällige steuerliche Verluste nur dann mit anderen Einkünften ausgeglichen werden, wenn keine Liebhaberei gegeben ist. Dies gilt sowohl für die große als auch für die kleine Vermietung.
