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GrESt: Grundstückswert & Zusammenrechnung
1. Grundstückswert als Mindestbemessungsgrundlage
Der Grundstückswert wird bei unentgeltlichen und teilentgeltlichen (für den unentgeltlichen Teil) Übertragungen herangezogen. Übertragungen im Kreis des nunmehr weiteren Familienkreises gelten immer als unentgeltlich, auch wenn eine Gegenleistung vorliegen sollte. Überdies ist der Grundstückswert bei Umgründungen und bei Anteilsvereinigung relevant. Obwohl die näheren Details einer Verordnung vorbehalten sind, welche leider noch immer nicht vorliegt, sind uns folgende Details zum Grundstückswert & Zusammenrechnung bereits bekannt:
Wie wird der Grundstückswert berechnet?
Es sind zwei gleichwertige Verfahren zur Ermittlung des Grundstückswertes vorgesehen:
- „Pauschalwert-Modell“: Addition von Bodenwert und Gebäudewert gemäß Grundstückswert-Verordnung (GW-VO)
- Ableitung aus Immobilienpreisspiegel der WKO
Alternativ ist auch ein Nachweis eines geringeren Verkehrswertes durch einen gerichtlich beeideten Sachverständigen möglich.
Unsere Immobilien-Experten erklären hier genau, wie die Berechnung des Grundstückwertes anhand des Immobilienpreisspiegels und des Pauschalwert-Modells funktioniert!
Die Berechnungsformel des Pauschalwert-Modells
Das Pauschalwert-Modell lässt sich anhand folgender Formel darstellen:
- (anteilige) Grundfläche x dreifachem Bodenwert / m 2 (gemäß letzten Einheitswertbescheid) x Hochrechnungsfaktor (gemäß GW-VO)
- + (anteilige) Nutzfläche (bzw. um 30 % gekürzte Bruttogeschoss-Fläche) x Baukostenfaktor x Fertigstellungsfaktor
Die Hochrechnungsfaktoren des Pauschalwertmodells
Um die Hochrechnungsfaktoren wird derzeit politisch noch heftig gerungen. Der Baukostenfaktor wird wohl aus den veröffentlichten Baukostenindizes abgeleitet werden. Beim Fertigstellungsfaktor wird der Zeitpunkt der letzten umfassenden Sanierung bzw. der Neuerrichtung eine Rolle spielen, obwohl auch hier Details noch fehlen.
Bewertungsabschlag bei Verwendung des Immobilienpreisspiegels
Bei der Verwendung des letztveröffentlichten Immobilienpreisspiegels der WKO ist ein 30%iger Bewertungsabschlag abzuziehen. Dieses Verfahren ist nur möglich, wenn der Preisspiegel eine entsprechende Objektkategorie aufweist, was z.B. für das klassische Zinshaus nicht der Fall ist.
Berechnungsbeispiel nach Pauschalwert und Immobilienpreisspiegel
Auf Basis der obigen Informationen sei folgendes Beispiel dargestellt, wobei der Hochrechnungsfaktor eine reine Annahme darstellt und völlig unpräjudiziell ist:
Beispiel Eigentumswohnung in Wien
– Eigentumswohnung in 1020 Wien
– Nutzfläche: 100 m2
– Nutzwert: 90 / 3000
– Generalsanierung in 2008
– 3-facher Bodenwert (gesamt): EUR 600.000,00
– Annahme Hochrechnungs-Faktor 1020 Wien: 4,5
– Annahme Baukosten-Faktor Wien: EUR 1.560,- / m2
– Wert gebrauchte Eigentumswohnung in 1020 Wien bei sehr gutem Wohnwert und sehr guter Wohnlage gem. Immobilienpreisspiegel 2015: EUR 3.600,- / m2
Pauschalwert-Modell:
- Bodenwert:
– EUR 600.000,00 x
– 90 / 3000 Anteile x
– 4,5 (Hochrechnungs-Faktor) = EUR 81.000,00
- Gebäudewert:
– 100 m2 x
– EUR 1.560,- (Baukosten-Faktor) x
– 100 % (Fertigstellungs-Faktor) = EUR 156.000,00
Grundstückswert EUR 237.000,00
Immobilienpreisspiegel:
– 100 m2 x EUR 3.600,- = EUR 360.000,00
– – 30% Bewertungsabschlag – EUR 108.000,00
Grundstückswert EUR 252.000,00
Wie die obigen Ausführungen zeigen, liegt der Grundstückswert jedenfalls unter dem Wert laut Immobilienpreisspiegel unter Berücksichtigung des pauschalen Abschlages und somit unter dem Verkehrswert.
2. Zusammenrechnung der Grunderwerbsteuer 2016
Bei unentgeltlichen Übertragungen bzw. auf den unentgeltlichen Teil einer Übertragung ist der Stufentarif anzuwenden. Wird die Steuer nach diesem berechnet, sind Erwerbe innerhalb von fünf Jahren zusammenzurechnen.
2.1. Zusammenrechnung zwischen denselben Personen
Erwirbt eine Person durch zwei oder mehrere Vorgänge innerhalb von fünf Jahren von derselben Person Grundstücke, auf die der Stufentarif Anwendung findet, sind diese für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach dem Stufentarif zusammenzurechnen. Diese Zusammenrechnung gilt somit nur zwischen denselben Personen und in dieselbe Richtung.
Beispiel zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer nach Stufentarif:
Mutter schenkt im Jahr 2016 ein Einfamilienhaus (Gemeiner Wert EUR 400.000,-) an ihre Tochter und deren Lebensgefährten. Sowohl die Tochter als auch der Lebensgefährte erwerben somit einen Anteil von EUR 200.000,-; die jeweilige GrESt beträgt 0,5 % von EUR 200.000,- = EUR 1.000,-.
Mutter schenkt im Jahr 2017 eine Eigentumswohnung (Gemeiner Wert von EUR 150.000,-) an ihre Tochter. Von der ersten Tarifstufe hat die Tochter bereits EUR 200.000,- „verbraucht“; daher bleiben nur mehr EUR 50.000,- x 0,5 % = EUR 250,-; restliche EUR 100.000,- x 2 % = EUR 2.000,-; Gesamt daher EUR 2.250,- GrESt.
2.2. Zusammenrechnung von Erwerben einer wirtschaftlichen Einheit
Die Zusammenrechnung soll auch dann erfolgen, wenn eine Person von zwei oder mehreren Personen zum selben Zeitpunkt oder sukzessive eine wirtschaftliche Einheit (bzw. Teile davon) erwirbt.
Beispiel zur GrESt-Berechnung
Vater und Mutter schenken ihrer Tochter das ihnen je zur Hälfte gehörende Einfamilienhaus (Gemeiner Wert EUR 300.000,-). Durch die Zusammenrechnung errechnet sich die GrESt mit EUR 250.000,- x 0,5 % = EUR 1.250,- + EUR 50.000,- x 2 % = EUR 1.000,-; Gesamt daher EUR 2.250,- GrESt.
Wie die obigen Beispiele zeigen, kann eine unentgeltliche Übertragung in mehreren Tranchen innerhalb von fünf Jahren nicht zu einer wesentlichen Reduktion der GrESt genutzt werden, da es hier zu verschiedenen Zusammenrechnungen kommt.
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