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Grundstücke in der Umsatzsteuer neu definiert
Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2016 – AbgÄG 2016 wurde im Umsatzsteuerrecht der Grundstücksbegriff an unionsrechtliche Vorgaben angepasst. Das betrifft die Lieferung und auch die Vermietung von Grundstücken ab dem 1. Jänner 2017. Darüber hinaus kam es insbesondere auch zur Änderung der Kleinunternehmerregelung und zu Änderungen bei kurzfristiger Vermietung.
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Das 1×1 der Immobilienbesteuerung 2024 – Österreich
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1. Änderungen betreffend Grundstücksbegriff
Mit dem Abgabenänderungsgesetz 2016 – AbgÄG 2016 wurde im Umsatzsteuerrecht der Grundstücksbegriff an unionsrechtliche Vorgaben angepasst. Das betrifft die Lieferung und auch die Vermietung von Grundstücken ab dem 1. Jänner 2017.
1.1 Neue Definition der Begriffe 'Grundstück', 'Gebäude' und 'Bauwerk'
Zentraler Punkt der Änderungen ist die eigenständige Definition des Grundstückes. Als Grundstück gilt
a) ein bestimmter über- oder unterirdischer Teil der Erdoberfläche, an dem Eigentum und Besitz begründet werden kann;
b) jedes mit oder in dem Boden über oder unter dem Meeresspiegel befestigte Gebäude oder jedes derartige Bauwerk, das nicht leicht abgebaut oder bewegt werden kann;
c) jede Sache, die einen wesentlichen Bestandteil eines Gebäudes oder eines Bauwerks bildet, z.B. Türen, Fenster, Dächer;
d) Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen, die auf Dauer installiert sind und nicht ohne Zerstörung/Veränderung des Gebäudes oder des Bauwerks bewegt werden können.
Definition 'Gebäude'
Ein Gebäude wird allgemein als eine (von Menschen errichtete) Konstruktion mit Dach und Wänden definiert (die dem Menschen zumindest vorübergehend Schutz bieten kann).
Definition 'Bauwerk'
Der Begriff des Bauwerks ist hingegen weiter zu verstehen: er umfasst beispielsweise auch Straßen, Silos, Eisenbahnstrecken, Brücken, Flughäfen, Häfen, Deiche, Pipelines, Wasser- und Abwassersysteme, Kraftwerke, Windturbinen oder Raffinerien.
Für die Beurteilung eines Gebäudes oder Bauwerks als Grundstück ist nunmehr entscheidend, ob das Gebäude oder Bauwerk leicht abgebaut oder bewegt werden kann; gleiches gilt für Superädifikate.
Eigentlich bewegliche Sachen, wie beispielsweise Kioske, Boote, Verkaufsstände, Fertigteilhäuser oder Wohnwägen, können so am Boden befestigt werden/sein, dass sie umsatzsteuerlich als Grundstück anzusehen sind. Eine untrennbare Verbindung mit dem Boden ist nicht notwendig; es kommt lediglich auf den nötigen technischen, zeitlichen und finanziellen Aufwand im Zusammenhang mit einer späteren Entfernung des Bauwerks an.
1.2 Leistungen im Zusammenhang mit Grundstücken
Ein direkter/unmittelbarer Zusammenhang zwischen der erbrachten Leistung und dem betroffenen Grundstück ist dann anzunehmen, wenn das Grundstück selbst ein zentraler Bestandteil der Leistung ist. Unter anderem gelten folgende Leistungen als im Zusammenhang mit einem Grundstück erbracht:
- Erstellung von Bauplänen für konkrete Grundstücke – unabhängig von einer nachfolgenden tatsächlichen Errichtung des Gebäudes;
- Hausverwaltungsarbeiten;
- Leistungen von Architekten, Bauträgern und Vermessungsingenieuren – wenn sie im Zusammenhang mit dem Bau eines konkreten Gebäudes stehen; dies gilt unabhängig davon, ob die Planung auch tatsächlich ausgeführt wird;
- Errichtung eines Gebäudes, Bauleistungen, Abrissarbeiten, Wartungs-, Renovierungs- und Reparaturarbeiten an einem Gebäude(teil) (inkl. Reinigung, Verlegung von Fliesen oder Parkettböden und Tapezieren);
- Installation oder Montage von Maschinen oder Ausstattungsgegenständen;
- Wartung und Reparatur von Maschinen oder Ausstattungsgegenständen, die aufgrund ihrer dauerhaften Installation als Grundstück betrachtet werden;
- Zurverfügungstellung von Unterkünften in hotellerieähnlichen Branchen;
- Timesharing an Grundstücken;
- Vermessungsarbeiten und Begutachtung von Grundstücken;
- Bewertung von Grundstücken (z.B. für Versicherungszwecke oder zur Ermittlung des Grundstückswerts als Sicherung für ein Darlehen);
- Vermietung von als Grundstück zu klassifizierenden beweglichen Sachen (z.B. Kiosk, Wohnwagen);
- Juristische Dienstleistungen, die auf die Veränderung des rechtlichen Status eines Grundstückes abzielen (Erstellung von Kauf- und Bestandsverträgen, Beurkundungsleistungen sowie Eintragungen ins Grundbuch) – auch wenn die betreffende Transaktion letztlich nicht durchgeführt wird.
1.3 Keine Leistungen im Zusammenhang mit dem Grundstück
Nicht in Zusammenhang mit dem Grundstück stehen:
- Bereitstellung von Werbung (z.B. Veröffentlichung von Immobilienanzeigen);
- Bereitstellung eines Messestandplatzes;
- Vermittlung von Beherbergungsleistungen eines Hotels oder ähnlichen Beherbergungsbetriebes (z.B. Ferienlager, Campingplatz);
- Beratungs- oder Finanzierungsdienstleistungen (ohne Änderung des rechtlichen Status);
- Anlageberatung;
- Portfolioverwaltung im Zusammenhang mit Eigentumsanteilen an Grundstücken;
- Steuerberatung.
Bei Grundstücksveräußerungen ist daher ab 1. Jänner 2017 zu beachten, dass die Übertragung bestimmter Rechte (z.B. Realservitute oder Realrechte), die außerhalb einer Grundstückslieferung erfolgt, nicht unter die Befreiungsbestimmung des § 6 Absatz 1 Ziffer 9 lit. a UStG 1994 fällt. Die Einräumung oder Übertragung eines Baurechts wird der Lieferung eines Grundstücks gleichgestellt und ist auch weiterhin von der Umsatzsteuer befreit (mit Optionsmöglichkeit zur Umsatzsteuerpflicht).
2. Weitere wichtige Änderungen bei Immobilien & Steuern
Weitere wichtige Änderungen betreffen den Bereich der Vermietung in Österreich.
2.1 Kurzfristige Vermietung steuerpflichtig
Auch die kurzfristige Vermietung von höchstens 14 Tagen ist nunmehr zwingend steuerpflichtig, wenn der Unternehmer das Grundstück sonst nur
- zur Ausführung von Umsätzen, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen,
- zur kurzfristigen Vermietung, und/oder
- zur Befriedigung seines Wohnbedürfnisses
verwendet (§ 6 Absatz 1 Ziffer 16 UStG 1994).
Bei der Beurteilung, ob es sich um kurzfristige oder langfristige Vermietung im Sinne dieser Bestimmung handelt, ist auf jeden Mietumsatz einzeln abzustellen.
Diese Neuerung soll bei voll vorsteuerabzugsberechtigten Unternehmen eine Aufteilung der Vorsteuer und allfällige Vorsteuerkorrekturen verhindern (z.B. Vermietung von Kongressräumlichkeiten).
2.2 Änderungen für Kleinunternehmer: Vermietung
Zudem wurde die Kleinunternehmerregelung auch auf beschränkt Steuerpflichtige erweitert, soweit diese im Inland ein Unternehmen betreiben. Somit können auch beschränkt Steuerpflichtige bei Vermietung von Immobilien im Inland von der Befreiung Gebrauch machen (§ 6 Absatz 1 Z 27 UStG 1994).
Darüber hinaus sind insbesondere bei Freiberuflern die steuerfreien Freiberuflerumsätze und jene aus Vermietung und Verpachtung nicht mehr zusammenzurechnen.
Hier finden Sie weiterführende Informationen zu Immobilien, Investitionen und Steuern:
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