Immobilieninvestitionen im Ausland: Mieteinnahmen versteuern
Wie Sie ausländische Mieteinnahmen in Österreich versteuern! Sie vermieten eine Wohnung im Ausland? Unsere Steuerexperten erklären anhand von Beispielen, wie Sie ausländische Mieteinnahmen in Österreich versteuern müssen! TPA Steuerberatung ist seit über 25 Jahren in Mittel und Südosteuropa aktiv, und sind die Steuerberater für Immobilien in Europa!
1. Mieteinnahmen im Ausland: Deutschland / Schweiz
Sie vermieten eine Wohnung in Deutschland oder der Schweiz? Wie Sie die ausländischen Mieteinnahmen in Österreich versteuern: Die laufenden Einkünfte In den meisten Doppelbesteuerungsabkommen wird das Besteuerungsrecht an den aus diesem Vermögen stammenden Einkünften dem Lagestaat des unbeweglichen Vermögens eingeräumt. Dies gilt für Privat- und Betriebsvermögen. Auch Gewinne aus einem land- und forstwirtschaftlichen Betrieb fallen unter die Zuteilungsregel für Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen.
Beispiel: Mieteinnahmen in Deutschland
Ein in Österreich ansässiger Steuerpflichtiger hat in Deutschland ein Mietwohngrundstück geerbt. Die aus dem deutschen Mietshaus stammenden Mieteinkünfte sind in Deutschland zu versteuern. Österreich stellt die Einkünfte unter Progressionsvorbehalt frei.
Auch die Einkünfte aus einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft (zB Immobilien-KG) fallen unter die Zuteilungsregel für unbewegliches Vermögen. Die Zuteilungsregel wird sowohl bei unmittelbarer Nutzung durch den Grundstückseigentümer angewendet, als auch bei mittelbarer Nutzung des unbeweglichen Vermögens durch einen Nutzungsberechtigten.
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Beispiel: Einkünfte aus Untermietverträgen mit Schweizern
Ein in Österreich ansässiger Unternehmer hat im Inland Grund angekauft und darauf eine Wohnhausanlage errichtet, die er in Folge an eine Schweizer Kapitalgesellschaft vermietet. Die Schweizer Gesellschaft vermietet die einzelnen Wohnungen weiter. Die Schweizer Gesellschaft besitzt lediglich die Mietrechte, dennoch sind die aus den Untermietverträgen stammenden Einkünfte in Österreich zu versteuern.
Beispiel: Kroatien Ferienwohnung vermieten
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2. Die Veräußerungsgewinne bei Immobilien im Ausland
Veräußerungsgewinne aus unbeweglichem Vermögen werden idR dessen Lagestaat zur Besteuerung zugewiesen.
Steuertipp für Immobilien im Ausland: Als Ausweg besteht die Möglichkeit, das unbewegliche Vermögen rechtzeitig in eine Kapitalgesellschaft zu übertragen. Durch Veräußerung der Gesellschaftsanteile kann die Besteuerung im Lagestaat des unbeweglichen Vermögens vermieden werden. Denn das Besteuerungsrecht bei Veräußerung von Gesellschaftsanteilen steht häufig dem Ansässigkeitsstaat des Veräußerers zu. Zu beachten ist allerdings, dass die Einlage eines Grundstücks in eine Kapitalgesellschaft nach österreichischem Steuerrecht einen Tausch darstellt, und somit zur Versteuerung der dann bereits bestehenden stillen Reserven führen kann.
Internationaler Schachtelprivileg
Im Ansässigkeitsstaat kann oft von einem internationalen Schachtelprivileg Gebrauch gemacht werden, wodurch der Veräußerungsgewinn in beiden Staaten steuerfrei ist.
Mit dem OECD-Musterabkommen 2003 wurde dieser Vorgangsweise entgegengetreten, sodass auch Gewinne aus Anteilen an Immobiliengesellschaften unter bestimmten Voraussetzungen im Lagestaat besteuert werden können. Damit wird das sogenannte österreichische internationale Schachtelprivileg ausgehebelt, ausländische Immobilieninvestitionen werden erschwert. Zusätzliche Verschärfungen können durch die Bestimmungen des MLI (Multilaterales Instrument) eintreten.
Österreich: DBA mit Immobilienklausel
Doppelbesteuerungsabkommen mit Immobilienklausel bestehen derzeit mit folgenden Ländern (Stand: 30.4.2021; siehe Aufzählung unten, kein Anspruch auf Vollständigkeit): Argentinien, Armenien, Aserbaidschan, Australien, Brasilien, Chile, China, Deutschland, Estland, Finnland, Frankreich, Hongkong, Indien, Irland, Israel, Japan, Kanada, Kirgisistan, Korea, Kosovo, Lettland, Litauen, Marokko, Mexiko, Neuseeland, Pakistan, Philippinen, Polen, Rumänien, Russland, San Marino, Saudi Arabien, Serbien, Singapur, Thailand, Turkmenistan, Ukraine, USA, Venezuela, Vietnam und Zypern.
Fragen zu Mieteinnahmen im Ausland? Alles zu Immobilien & Steuern
Dieser Artikel stammt aus dem „1×1 der Immobilienbesteuerung‘: Unsere Experten haben viele weitere Steuertipps und Details in der Immobilien-Broschüre zusammengetragen. Alles zu Immobilien & Steuern bequem per PDF downloaden!
- Studie: Immobilieninvestitionen im Ländervergleich
- Deutschland: Grunderwerbesteuer-Änderungen
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