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Kleinunternehmerregelung neu für im Ausland lebende Vermieter
Was Sie beachten sollten, wenn Sie eine Wohnung in Österreich vermieten, wenn Sie im Ausland leben! Bei der Wohnraumvermietung ist mit Jahresbeginn eine wichtige umsatzsteuerliche Änderung für Vermieter, die im Ausland leben, in Kraft getreten: Entscheidend dafür, ob die Kleinunternehmerregelung angewendet werden kann, ist nun der Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit. Informieren Sie sich hier über die Änderungen, wenn Sie eine Wohnung in Österreich vermieten und selbst im Ausland leben.
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Anwendbarkeit der Kleinunternehmerregelung des Umsatzsteuergesetzes
Vor dem Abgabenänderungsgesetz (AbgÄG) 2016 war für die Anwendbarkeit der Kleinunternehmerregelung des Umsatzsteuergesetzes (UStG) der Wohnsitz des Vermieters ausschlaggebend. Ein im Ausland lebender Vermieter österreichischer Wohnungen konnte die Wohnung nicht ohne Umsatzsteuer vermieten, auch wenn die Umsätze TEUR 30 p.a. nicht überstiegen. Mit dem AbgÄG 2016, anzuwenden auf Umsätze nach 31. 12. 2016, wurde diese Bestimmung geändert. Nunmehr wird darauf abgestellt, wo der Unternehmer sein Unternehmen betreibt.
Wo ist der Vermieter der österreichischen Wohnung oder Immobilie ansässig?
Das bedeutet, dass seit Jahresbeginn 2017 die Ansässigkeit des Unternehmers aus umsatzsteuerlicher Sicht (Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit) entscheidend ist.
Das heißt konkret: Nicht die Vermietung per se führt dazu, dass der im Ausland lebende Vermieter die Kleinunternehmer-Regelung nutzen kann, sondern es ist eine genauere Prüfung notwendig. Die Finanzverwaltung steht der Anwendung offenbar kritisch gegenüber.
Dokumentation zum Sitz der wirtschaftlichen Tätigkeit
Maßgeblich für die Beurteilung des Sitzes der wirtschaftlichen Tätigkeit ist, wo die wesentlichen Unternehmensentscheidungen getroffen werden. Für die Vermietung hat das Bundesfinanzgericht (BFG) folgende Kriterien als relevant judiziert, sodass deren Dokumentation wichtig ist:
- Wo werden Entscheidungen über Beginn, Dauer und Ende der Vermietung getroffen?
- Vermietung von allen/einzelnen Objekten,
- Betreuung durch eine Hausverwaltung,
- Umfang etwaiger Vollmachten.
TPA Tipp für Vermieter im Ausland
Da die Anwendung der Kleinunternehmerregelung in manchen Fällen zu einem wirtschaftlichen Vorteil führt, kann bei Vermietung durch einen Steuerausländer im Inland im Einzelfall eine Prüfung des Sitzes der wirtschaftlichen Tätigkeit sinnvoll sein.
Haben Sie noch Fragen zum Vermieten in Österreich?
Für alle weitere Fragen oder Informationen zum Vermieten stehen Ihnen die TPA Experten gerne zur Verfügung: TPA Steuerberaterin Renate Pilz!
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