Steuersparen bei Veräußerung betrieblichen Grund- und Bodens

Steuersparen bei Veräußerung betrieblichen Grund- und Bodens durch einen vollpauschalierten Land- und Forstwirt.

Seit dem 1. April 2012 unterliegen grundsätzlich sämtliche Gewinne aus der Veräußerung von betrieblichen und privaten Grundstücken der Einkommensteuerpflicht mit dem besonderen Steuersatz von grundsätzlich 30 % (Ausnahmen bestehen). Diese Sondersteuer (vulgo „Immobilienertragsteuer – ImmoESt“) ermäßigt sich für den Verkauf von sog. „Alt-Grundstücken“ (= entgeltlicher Erwerb vor idR 31.03.2002) auf aktuell 4,2 % vom Verkaufserlös, bei umgewidmeten Grundstücken auf 18 % (= Umwidmung nach dem 31.12.1987).

Ausnahmen von dieser Steuerpflicht bestehen beispielsweise bei Tauschvorgängen von Grundstücken im Rahmen eines gesetzlichen Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens. Erreicht die erhaltene Ausgleichszahlung die für die Beurteilung als entgeltliches Geschäfts maßgebende Grenze (Rz 6625 der EStR 2000), handelt es nicht mehr um einen begünstigten Tauschvorgang. Wenn eine zusätzlich erhaltene Ausgleichszahlung mindestens 75 % des Wertes des hingegebenen Grundstücks beträgt, ist die Steuerbefreiung jedenfalls nicht mehr anwendbar.

Verkauft beispielsweise ein einkommensteuerlich vollpauschalierter Land- und Forstwirt ein landwirtschaftliches „Alt-Grundstück“ mit einem Flächenausmaß iHv 1 ha bereits zu dem aufgrund der bevorstehenden Umwidmung höheren Baulandpreis iHv EUR 100,00 je m², so ist dafür grundsätzlich ein Betrag iHv EUR 180.000 an ImmoESt zu entrichten.

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Ermittlung der stillen Reserven und der ImmoESt:

	EUR
Veräußerungserlös	1.000.000
– 40% pauschale Anschaffungskosten	400.000
= Veräußerungsgewinn (= aufgedeckte stille Reserven)	600.000
30 % ImmoESt (= effektiv 18 % von 1 Mio EUR)	180.000

TPA Tipp zur Veräußerung bei einer Forstwirtschaft

Bei Veräußerung eines forstwirtschaftlichen Grundstücks wird stehendes Holz gesondert versteuert.

Beabsichtigt der Land- und Forstwirt, mit diesem Veräußerungserlös von 1 Mio weitere seinem Betrieb dienende landwirtschaftliche Grundstücke zu kaufen, so steht ihm dafür nach Abzug der Immobilienertragsteuer lediglich ein Betrag iHv EUR 820.000 zur Verfügung.

Kann diese ImmoESt-Belastung iHv EUR 180.000,00 vermieden werden?

Entsprechend der Ausführungen der Einkommensteuerrichtlinien in Rz 3861b ist die Übertragung stiller Rücklagen aus der Veräußerung von Grundstücken auch bei Land- und Forstwirten, welche die LuF-PauschVO 2011 oder LuF-PauschVO 2015 anwenden, möglich. Dies ergibt sich daraus, dass diese Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen nicht von der LuF-Pauschalierung erfasst sind, und daher bei Grundstücken eben dem besonderen Steuersatz von 30 % unterliegen.

TPA Tipp für Land- oder Forstwirte
Unter bestimmten Umständen kann der Land- und Forstwirt vom Finanzamt steuerlich als gewerblicher Immobilienhändler oder Immobilienentwickler eingestuft werden, sodass die Übertragung stiller Rücklagen dann nicht möglich ist.

Wenn der vom Land- und Forstwirten veräußerte Grund und Boden seit mindestens 7 Jahren (in Ausnahmefällen 15 Jahren) zu seinem LuF-Betriebsvermögen gehört hat (wobei nach der Judikatur des VwGH die Zeiten der vorherigen Betriebsinhabers nach einem unentgeltlichen Betriebserwerb hinzuzurechnen sind), können die steuerhängigen stillen Reserven laut Beispiel iHv EUR 600.000 im Wirtschaftsjahr der Aufdeckung auf die Anschaffungs- oder Herstellungskosten neu (!) angeschafften Grund und Bodens sowie Gebäudes übertragen werden. Als steuerliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten gelten sodann die um die übertragenen stillen Reserven gekürzten Beträge.
TPA Tipp zur Übertragung auf Gebäude
Eine Übertragung auf Gebäude ist normalerweise ungünstig, weil sich dadurch die laufende Abschreibung – steuerlich Absetzung für Abnutzung – kürzt. Da bei Vollpauschalierten die Abschreibung aber nicht gesondert angesetzt wird, ist dieser Aspekt hier nicht von solch hoher Bedeutung (kann aber bspw. später relevant werden, wenn man aus der Vollpauschalierung herausfällt).

TPA Tipp bei höherer Gewalt bzw Enteignung
Die Frist von 7 (bzw. 15) Jahren gilt nicht, wenn Anlagevermögen infolge höherer Gewalt, durch behördliche Eingriff (insb. Enteignung) oder zur Vermeidung eines solchen nachweisbar unmittelbar drohenden Eingriffs aus dem Betriebsvermögen ausscheidet.
Erfolgt im gleichen Wirtschaftsjahr keine entsprechende Anschaffung oder Herstellung, so kann der Gewinn von TEUR 600 einer steuerfreien Rücklage (Übertragungsrücklage) gemäß § 12 EStG zugeführt werden. Diese Übertragungsrücklage ist grundsätzlich innerhalb von 12 Monaten ab dem Verkauf (tagesgenaue Berechnung) auf die Anschaffungs- und Herstellungskosten von Grund und Boden oder Gebäuden zu übertragen.
TPA Tipp zur Übergangsfrist
Die Übertragungsfrist verlängert sich auf 24 Monate, wenn das Wirtschaftsgut wegen höherer Gewalt etc. (siehe oben) ausscheidet oder wenn die stille Rücklage auf Herstellungskosten (Teilbeträge) von Gebäuden übertragen werden soll und mit der tatsächlichen Bauausführung innerhalb der Frist von 12 Monaten begonnen worden ist.
Sofern keine Übertragung auf neue Grundstücke bis zum Ablauf der Verwendungsfrist erfolgt bzw. möglich ist, ist die Übertragungsrücklage in diesem Wirtschaftsjahr gewinnerhöhend aufzulösen und der ImmoESt von hier effektiv TEUR 180.000 (=18 % des Erlöses infolge Umwandlung oder 30 % von 600.000) zu unterwerfen.

Resümee

Mit der Übertragung stiller Rücklagen kann auch bei LuF-Vollpauschalierten eine Versteuerung der Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen vermieden werden, wenn tatsächlich idR binnen Jahresfrist eine Neuanschaffung eines Grundstücks erfolgt.