„Wohnraumspende“ – Ukrainehilfe – Nutzung von Immobilien für Flüchtlinge
Anfrage betreffend umsatz- und ertragsteuerliche Folgen der Ukraine-Hilfe für Kapitalgesellschaften und Privatstiftungen
Eine Reihe unserer Mandanten sind Kapitalgesellschaften, die Immobilienobjekte verwalten, sowie Privatstiftungen im Sinne des Privatstiftungsgesetzes, deren Veranlagungsstrategie auch Immobilieninvestitionen umfasst. Die Privatstiftungen erfüllen alle in § 13 KStG 1988 geforderten Offenlegungs- und Berichtspflichten und erzielen mit ihren Immobilieninvestitionen entsprechende Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Da aufgrund der kriegerischen Ereignisse in der Ukraine laut Pressemeldungen derzeit 600‑800 wohnungssuchende Personen nach Österreich einreisen und der Zustrom nach heutigem Wissensstand weiterhin gegeben sein wird, vermutlich auch noch zunehmen könnte, wurden wir gebeten, das BMF um Klarlegung allfälliger umsatz- und ertragsteuerlichen Konsequenzen zu ersuchen. Dieses vorausschickend dürfen wir den Sachverhalt wie folgt darlegen und um rechtliche Beurteilung unserer Einschätzung ersuchen.
Sachverhalt
- Österreichische Privatstiftungen mit umfangreichem Immobilienbesitz, welche im Wege der Vermietung und Verpachtung steuerlich erfasst werden, planen für Flüchtlinge aus der Ukraine diese Wohnungen unentgeltlich – also ohne Miet- oder Betriebskostenverrechnung – den wohnungssuchenden Flüchtlingen zur Verfügung zu stellen.
- Gegebenenfalls handelt es sich auch um Tochtergesellschaften dieser Privatstiftungen, also in aller Regel um GmbHs, die Immobilienobjekte verwalten.
- Weiters handelt es sich auch GmbHs mit Immobilienobjekten, die im direkten Eigentum physischer Personen sind.
Sofern seitens der öffentlichen Hand Mietzuschüsse gezahlt werden, würde eine Vermietung in maximaler Höhe dieser Mietzuschüsse erfolgen; erfahrungsgemäß liegen allerdings diese Mietzuschüsse auch unter den am freien Markt zu erzielbaren Mieterlösen.
Rechtsfragen
Gemäß § 27 Abs. 5 Z 7 EStG 1988 sind Zuwendungen jeder Art der Privatstiftung – mit bestimmten Ausnahmen – kapitalertragsteuerpflichtig mit 27,5%iger KESt-Pflicht.
Gemäß § 24 Abs. 9 UStG 1994 ist der Normalwert als Bemessungsgrundlage dann heranzuziehen, wenn das Entgelt niedriger ist als der Normalwert.
Thematik
Beide Konsequenzen – also die Kapitalertragsteuer- bzw. Umsatzsteuerberechnungsbasis vom Normalwert – würden für die angedachte Wohnraumschaffung zugunsten ukrainische Flüchtlinge dieses Projekt unmöglich machen.
Deshalb ersuchen wir in analoger Anwendung der Werberegelungen der Vergangenheit um Bestätigung, dass die genannten Steuerkonsequenzen dann nicht eintreten; wenn in einer entsprechenden werblichen Bekanntgabe – sei es auf Homepage, Spendenlisten oder ähnlichem – auf die unentgeltliche bzw. niedrigpreisige (im Fall des Mietenzuschusses) Zurverfügungstellung des Wohnraumes hingewiesen wird.
Demzufolge wären daher – mit Ausnahme der USt- und KöSt-mäßigen Erfassung des Mietenzuschusses – keine steuerlichen Konsequenzen zu ziehen, dh bei gänzlicher unentgeltlichen Zurverfügungstellung wären weder USt noch KESt aus dieser Aktivität abzuführen.
Wir sehen diese Vorgehensweise als sofortig umsetzbar und für die Wohnungsnot der Flüchtlinge als adäquate Hilfsleistung verschiedener Privatstiftungen. …
BMF-Auskunft vom 23.3.2022 (BMF/Sektion IV):
Einleitend ist darauf hinzuweisen, dass die Beurteilung konkreter Sachverhalte ausschließlich durch das zuständige Finanzamt erfolgt und das BMF lediglich zu abstrakten Rechtsfragen Stellung nehmen kann. Vorbehaltlich dessen dürfen wir Sie zu Ihrer Anfrage vom 16.3.2022 betreffend die umsatz- und ertragsteuerlichen Folgen der Ukraine-Hilfe für Privatstiftungen nach Rücksprache mit der für die Umsatzsteuer zuständigen Fachabteilung des BMF wie folgt informieren:
Anfragegegenständlich ist die vorübergehende, unentgeltliche oder niedrigpreisige Überlassung von zur Einkünfteerzielung verwendeten Immobilien durch eine inländische eigennützige, offengelegte Privatstiftung oder eine inländische Kapitalgesellschaft an Flüchtlinge aus der Ukraine. Dabei ist aufgrund des geschilderten Sachverhaltes davon auszugehen, dass die Hilfestellung in Form der unentgeltlichen oder niedrigpreisigen Überlassung der Immobilien („Wohnraumspende“) mit entsprechender Werbewirksamkeit erfolgen soll.
Weiters nehmen wir an, dass die Immobilien grundsätzlich weiterhin der (betrieblichen oder außerbetrieblichen) Einkünfteerzielung (der Kapitalgesellschaft oder der Privatstiftung) dienen sollen und eine Hilfeleistung in Form der unentgeltlichen oder niedrigpreisigen Überlassung lediglich vorübergehend erfolgen soll.
Spenden in Katastrophenfällen können Betriebsausgaben sein
Aus ertragsteuerlicher Sicht sieht § 4 Abs. 4 Z 9 EStG 1988 vor, dass Geld- oder Sachaufwendungen im Zusammenhang mit der Hilfestellung in Katastrophenfällen steuerlich als Betriebsausgaben abzugsfähig sind, wenn sie der Werbung dienen. Als Katastrophenfall sind auch kriegerische Ereignisse oder sonstige humanitäre Katastrophen (wie zB Flüchtlingskatastrophen) anzusehen (vgl EStR 2000 Rz 4836).
Diese gesetzgeberische Wertung lässt sich nach Ansicht des BMF auch auf die hier beabsichtigte werbewirksame „Wohnraumspende“ übertragen, sodass von einer betrieblichen Veranlassung dieser Zuwendungen bei einer Kapitalgesellschaft ausgegangen werden kann. Ebenso erscheint im konkreten Fall der „Wohnraumspende“ auch bei den eigennützigen offengelegten Privatstiftungen, bei denen die Überlassung der Immobilien grundsätzlich zu Einkünften aus Vermietung und Verpachtung führt, keine private Veranlassung der Spende, sondern eine Veranlassung innerhalb der Einkünfteerzielungssphäre gegeben zu sein.
Wohnraumspende durch eine Kapitalgesellschaft
Es kann daher nach Ansicht des BMF von einer Werbewirksamkeit iSd § 4 Abs. 4 Z 9 EStG 1988 (zur Werbewirksamkeit siehe EStR 2000 Rz 4837) der „Wohnraumspende“ ausgegangen werden. Vor diesem Hintergrund wären auf Ebene dieser Körperschaften die kurzfristig unentgeltlich oder niedrigpreisig überlassenen Immobilien auch weiterhin der (betrieblichen oder außerbetrieblichen) Einkünfteerzielungssphäre zuzuordnen.
Da die unentgeltliche oder niedrigpreisige Immobilienüberlassung („Wohnraumspende“) zu Werbezwecken erfolgt und damit betrieblich veranlasst ist, kann im Falle der Überlassung der Immobilien durch Kapitalgesellschaften keine verdeckte Ausschüttung an deren Anteilsinhaber oder diesen nahestehenden Personen vorliegen.
Anmerkungen von TPA:
Es fällt daher keine KESt an, die von der Wohnung verursachten Ausgaben (AfA, Betriebskosten) sind steuerlich unverändert abzugsfähig.
Geschäftsführer sollten prüfen, ob für die Wohnraumspende eine vorherige Genehmigung durch die Gesellschafter erforderlich ist. Dies gilt sinngemäß für Stiftungsvorstände.
Wohnraumspende durch eine Privatstiftung
Die unentgeltliche oder niedrigpreisige Immobilienüberlassung durch eine Privatstiftung stellt grundsätzlich eine Zuwendung (des Nutzungsvorteils) iSd § 27 Abs. 5 Z 7 EStG 1988 unabhängig davon dar, aus welchen Gründen diese erfolgt (vgl StiftR 2009 Rz 213). Als Empfänger von Zuwendungen kommen auch Personen in Betracht, die formell keine Begünstigtenstellung haben (vgl. StiftR 2009 Rz 223). Daher fallen auch etwa Geld- oder Sachspenden an eine gemeinnützige Organisation unter den Zuwendungsbegriff (vgl. StiftR 2009 Rz 223).
- 94 Z 6 lit. e EStG 1988 sieht jedoch bei der Zuwendung an eine gemeinnützige Organisation iSd § 4a EStG 1988 eine KESt-Befreiung vor. Erfolgt die unentgeltliche Nutzungsüberlassung als „Wohnraumspende“ unter Einbindung einer solchen Institution, unterliegt die Zuwendung daher nicht dem KESt-Abzug.
Anmerkungen TPA:
Auch sog. Substanzauszahlungen aus Privatstiftungen unterliegen keinem KESt-Abzug.
Sofern angesichts des steigenden Flüchtlingszustroms und des damit einhergehenden kurzfristig benötigten Wohnraums eine Einbindung dieser Institutionen die Zurverfügungstellung der Immobilien an Flüchtlinge organisatorisch erheblich erschweren und zeitlich verzögern sollte, bestehen keine Bedenken, bei einer kurzfristigen „direkten“ Wohnungsüberlassung an hilfsbedürftige Flüchtlinge von maximal 6 Monaten ebenso vom KESt-Abzug abzusehen.
Anmerkungen TPA:
Aus steuerlicher Sicht bietet sich daher an, ukrainischen Flüchtlingen die Wohnung mittels Prekariums (Bittleihe) auf höchstens 6 Monate befristet zu überlassen.
Umsatzsteuerliche Folgen der Wohnraumspende
In umsatzsteuerlicher Hinsicht ist eine der Tatbestandsvoraussetzungen der Anwendung des Normalwerts gemäß § 4 Abs. 9 UStG 1994, dass die Leistung für Zwecke erbracht wird, die außerhalb des Unternehmens liegen. Dies ist, selbst wenn die Überlassung einer Wohnung für Zwecke der Hilfeleistung von aus der Ukraine geflüchteten Menschen erfolgt, dann nicht der Fall, wenn die Wohnung eigenen unternehmerischen Zwecken (zB Werbung, Imagepflege) dient.
Wird bspw am Gebäude darauf hingewiesen, dass es sich um die unentgeltliche Überlassung für Zwecke der Hilfeleistung von aus der Ukraine geflüchteten Menschen handelt, zB durch den Hinweis „Wir unterstützen Flüchtlinge aus der Ukraine mit dieser Immobilie“ oder „Wir unterstützen die Ukraine-Hilfe mit der Überlassung von Wohnraum“, kann davon ausgegangen werden, dass die Überlassung im eigenen unternehmerischen Interesse liegt und der Werbezweck ausreichend belegt ist.
Anmerkungen TPA:
Durch die Wohnraumspende geht daher die grundsätzliche Berechtigung zum Vorsteuerabzug entsprechend den gesetzlichen Regelungen nicht verloren.
BMF-Auskunft, leicht bearbeitet durch TPA Steuerberatung.
